Dette nettstedet bruker informasjonskapsler for å gi deg en mer personlig brukeropplevelse. Ved å bruke dette nettstedet godtar du vår bruk av informasjonskapsler. Vennligst les vår PERSONVERNERKLÆRING for mer informasjon om informasjonskapslene vi bruker og hvordan du kan slette eller blokkere dem.
  • Kapasitetsbevarende oppgraderinger av bygg
Blogg:

Kapasitetsbevarende oppgraderinger av bygg

10. januar 2016

Økte krav til inneklima, brannforebygging og universell utforming gjør at investeringsbehovet er stort, og betydelig større enn vedlikeholdsetterslepet. Mange av disse investeringene er tiltak som ikke gir kapasitetsøkninger, men som likevel er nødvendige for å beholde kapasitet. Alternativet kan være at Arbeidstilsynet truer med å stenge på grunn av brudd på arbeidsmiljøloven, altså stenge skoler og stenge sykehjem. Investeringer til utviklingskostnader vil konkurrere med bevilgninger til nybygg og rehabiliteringer. Men alt er viktig.

 

FDV-kostnader fra før, men nå også utviklingskostnader

Kommunene er i varierende grad konkrete på fastsetting av mål for eiendomsforvaltningen. Likevel gir noen kommuner føringer i retning av at man skal drive eiendommene kostnadseffektivt og opprettholde realverdiene. I dette ligger mer enn å vedlikeholde byggene.

Kostnadseffektiv drift omfatter i tillegg til vedlikehold også drift, forvaltning, utfasing og utvikling av eiendommene, også omtalt som FDVU-kostnader. Disse kostnadene skal gjerne ses i et livsløpsperspektiv, dvs. at kostnadseffektivitet betyr at kostnadene til FDVU optimaliseres i et livsløpsperspektiv slik at målene med eiendomsforvaltningen nås.

Det er oftest fokus på formålsbyggenes vedlikeholdsetterslep. I det ligger at byggene ikke har hatt et vedlikehold som sikrer funksjonalitet i byggets levetid; er skolebygget ment å brukes i 40 år, som er regulatorisk avskrivningstid, må bygget vedlikeholdes i hele denne perioden. I et byggs levetid skjer det imidlertid endringer i kravene til bygg, så som krav til universell utforming, krav til brannsikkerhet, krav til inneklima og økte tekniske krav for øvrig. Slike nye krav må dekkes opp gjennom utvikling av byggene, altså at standarden må bli bedre enn det som var opprinnelig. Dette omfattes av begrepet utviklingskostnader.

Å imøtekomme slike nye krav kan økonomisk sett være like kostbart som å dekke opp for vedlikeholdsetterslepet. Eksempelvis var vedlikeholdsetterslepet i Osloskolene på ca. 5 milliarder omkring 2008, men som i 2015 er redusert til godt under milliarden. Imidlertid er utviklingsbehovet stipulert til det dobbelte av hva vedlikeholdsetterslepet den gang var. 

Nedenfor vises en figur over sammenhengen mellom begrepene i et tilstandsperspektiv:

Figur: Forenklet illustrasjon av hvordan utskiftnings- og utviklingskostnader oppstår over tid som følge av endrede krav fra offentlige myndigheter.

Figuren illustrerer at det er en gitt funksjonalitet på et bygg ved byggestart, men at tilstanden over tid blir redusert som følge av utskiftingsbehov og vedlikeholdsetterslep. Enda senere skjer det også endringer i funksjonelle krav, og det skapes et utviklingsbehov. Kvaliteten på byggene er således påvirket av alle disse faktorene.

 

Bærekraftig utvikling inkluderer utviklingskostnader

Ifølge objektive kriterier gitt av et offentlig utredningsutvalg for god eiendomsforvaltning (NOU 2004:22), er det på sikt økonomisk lønnsomt å drive godt verdibevarende vedlikehold. I tillegg må kommunene drive målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter. Bærekraftig utvikling vil således være å vedlikeholde eiendommer slik at byggenes levetid opprettholdes, samtidig som man utvikler eiendommene i samsvar med offentlige krav og mål gitt av overordnet myndighet.

Et spørsmålet er om utviklingstiltak, som følger av nye krav og standarder, er å ivareta eiendommenes realverdi, eller om dette er verdiøkende tiltak? I teorien vil det som defineres som utviklingstiltak alltid føre til en økning i eiendommens realverdi. Likevel kan det argumenteres for at eiendom som ikke lenger kan benyttes til sitt tiltenkte formål grunnet nye offentlige krav og forskrifter, får redusert realverdi dersom det ikke gjennomføres utviklingstiltak. Et eksempel kan være at en skole må stenges grunnet for dårlig inneklima som følge av nye krav i arbeidsmiljøloven. Et utviklingstiltak, som omfatter oppgradering eller utskiftning av ventilasjonssystemene, vil da kunne karakteriseres som et tiltak for å ivareta eiendommens realverdi, selv om det samtidig vil være verdiøkende.

 

Bevilgning til utviklingskostnader med makt

Utviklingskostnader «kjemper» om bevilgninger, særlig mot de som er knyttet til nybygg og rehabiliteringer. Begge de sistnevnte gir vanligvis kapasitetsøkninger; det skapes flere elevplasser. Utviklingskostnader er «bare» kapasitetsbevarende; det skapes ikke flere elevplasser. Likevel er disse like viktige som de førstnevnte; Arbeidstilsynet kan stenge skoler som ikke oppfyller nye krav til for eksempel inneklima. I så tilfelle står kommunen i fare for å miste elevplasser. Derfor er bevilgninger til kapasitetsbevarende tiltak like viktige som bevilgninger til kapasitetsøkende tiltak.

 

Er utviklingskostnader investeringer?

Ordinært vedlikehold regnskapsføres i driftsregnskapet, mens påkostninger regnskapsføres i investeringsregnskapet. Dersom et vedlikehold (også vedlikeholdsetterslep) blir betydelig, og det får status som rehabilitering, vil vurderingen ofte bli investering. I utgangspunktet er utsatt vedlikehold fortsatt vedlikehold, dvs. driftsutgift. Men dersom rehabiliteringen gir eiendelen en vesentlig lengre økonomisk levetid, eller dersom vesentlige deler av en eiendel blir skiftet ut og eiendelen framtrer som nyere, kan rehabiliteringen anses som investering.

Ifølge Norsk Standard er utviklingskostnader konkretisert med utskifting av bygningsdeler/systemer av bygningsdeler (eksempelvis utskifting av ventilasjonsanlegg) og tiltak som gjennomføres på bakgrunn av brukernes endrede behov eller lovpålagte krav, eksempelvis ombygging for å tilfredsstille universell utforming. Sentralt i denne sammenhengen er at den største delen av utviklingsbehovet skyldes nye regulatoriske krav, særlig krav til inneklima. I den ovenfor refererte NOUen er dette kommentert slik: 

Når det innføres strengere krav til en eiendel i lov eller forskrift og dette medfører offentlig pålegg om at eksisterende eiendel må fornyes eller forbedres, skal utgifter i denne forbindelse klassifiseres som investering dersom de er vesentlige.
 

 

Look to Oslo!

Oslo kommune har vedtatt krevende mål for eiendomsforvaltningen, herunder å utvikle, drifte, vedlikeholde og rehabilitere eiendommene. For skolesektorens vedkommende må den stilles i stand til å ivareta realverdiene og drive kostnadseffektivt ved at det blir gitt nødvendige investeringsbevilgninger. I økonomiplanen for 2016 – 2019 ble det gitt nye bevilgninger på til sammen 1,9 milliarder til å dekke utviklingskostnader. Den «årlige bevilgningen» til rehabiliteringer ble noe redusert. Likevel har man på politisk hånd tatt konsekvensen av de ambisiøse målsettingene som bystyret hadde vedtatt.