Blogg:

Restruktureringer eller salg av eiendom før nyttår? Ny uttalelse om justering av mva

26. november 2020

Ingrid Senstad , Advokatfullmektig, BDO Advokater |
Marit Bonnevie Wollebæk , Director, Advokat |

Bilde av et bygg

Skal du gjennomføre restrukturering eller salg av fast eiendom før nyttår må du kjenne til Skatteetatens nye uttalelse om når kjøper senest må være mva-registrert. Overholdes ikke fristen kan selger måtte betale tilbake tidligere fradragsført avgift på eiendommen. Her får du konsekvensene av uttalelsen og hva din virksomhet må tenke på for å trygge fradragsretten.

 

Vilkår for overføring av justeringsplikt  

Salg, fisjon, fusjon og andre typer overdragelse av fast eiendom er såkalte justeringshendelser. Det innebærer at ved overdragelse av eiendommen før fradragsretten for inngående avgift er endelig opptjent, vil transaksjonen utløse plikt for  selger til å tilbakebetale en andel av tidligere fradragsført avgift. I praksis unngås slik negativ justering ved at partene inngår en justeringsavtale der kjøper overtar justeringsforpliktelsen. Så lenge kjøper fortsatt benytter eiendommen i avgiftspliktig virksomhet, vil ikke transaksjonen utløse krav om tilbakebetaling av avgift. 

Det er flere vilkår som må være oppfylt for at en justeringsforpliktelse skal kunne overdras til kjøper av eiendommen.  Blant annet er det et vilkår at kjøper «er et registrert avgiftssubjekt på overdragelsestidspunktet eller blir et registrert avgiftssubjekt senest i samme termin som overdragelsen skjer.» 

Det har vært en utbredt oppfatning at det er tilstrekkelig at kjøper blir registrert med virkning fra og med den avgiftsterminen overdragelsen finner sted. Det har altså vært uten betydning at registreringen rent teknisk blir gjennomført i etterkant av terminen, så lenge den gis med virkning fra og med den terminen overdragelsen ble gjennomført. 

I en prinsipputtalelse av 18. november 2020 strammer Skatteetaten inn på denne etablerte forståelsen.  

 

Skatteetatens prinsipputtalelse 

Skatteetaten legger til grunn at kjøpers registrering i Merverdiavgiftsregisteret må være behandlet og effektuert av skatteetaten senest innen fristen for å sende inn avgiftsmeldingen den terminen transaksjonen er gjennomført. Det betyr at ved f.eks. fisjon av en eiendom i november eller desember i år, må overtakende selskap være registrert i Merverdiavgiftsregisteret senest 10. februar 2021.  
Normalt er skatteetaten raske i sin behandling av søknader om registrering i avgiftsregisteret. Fra 2. september 2020 er det innført en ny digitale portal for registrering, og det er forventet at det skal være mulig å få registreringen på plass innen 24 timer etter at søknaden er sendt inn.  

Det er likevel ikke uvanlig at saksbehandlingstiden i enkelte saker trekker ut i tid. Et praktisk eksempel er når skatteetaten ber om flere opplysninger for å behandle søknaden. Uansett kan ikke en ny digital portal begrunne den stramme fristen det nå legges opp til.

Dersom avgiftsregistreringen ikke blir ferdig behandlet innen fristen, vil justeringsplikten ikke kunne overføres og selger må tilbakebetale en forholdsmessig andel av den fradragsførte inngående merverdiavgiften på eiendommen. Et slikt krav kan komme opp i store beløp og innebærer en betydelig økonomisk risiko for selger. 
I de tilfellene kjøper blir frivillig registrert for utleie av næringseiendom, åpner Skatteetaten for at registrering tilbake i tid med virkning fra overdragelsestidspunktet vil kunne reparere at registreringen ikke opprinnelig var gjennomført innen fristen. Selger må da i utgangspunktet betale justeringskravet til staten, og kan deretter kreve det tilbakebetalt når kjøper blir frivillig registrert. Denne reparasjonsadgangen gjelder bare for frivillig registrering og ikke for ordinær registrering i avgiftsregisteret. 

 

BDO Advokaters anbefaling 

Etter BDO Advokater sitt syn er det gode grunner til å stille spørsmål ved direktoratets tolkning av forskriften. 

Vi anbefaler likevel å innrette seg etter Skatteetatens forståelse.  Kjøpers søknad om registrering i Merverdiavgiftsregisteret bør derfor sendes så tidlig som mulig. I noen tilfeller kan det være mulig å kjøpe seg litt ekstra tid ved å legge gjennomføring av transaksjonen tidlig i avgiftsperioden. Risikoen ved en for sen registrering bør uansett reguleres i avtalen mellom partene i transaksjonen. 

Ovenfor har vi hatt fokus på overdragelse av fast eiendom. Uttalelsen gjelder også ved virksomhetsoverdragelser og salg av større driftsmidler.

 

Vil du vite mer?

Direktoratet har lagt til grunn samme frist for kjøpers registrering i mva-registeret, som for inngåelse av justeringsavtale for overføring av justeringsplikten. Fristen for inngåelse av justeringsavtale ble avklart ved Høyesteretts dom i VS Stein-saken 27. oktober 2020. BDO Advokaters blogg om VS Stein-saken finner du her

Har du spørsmål til reglene om justering av merverdiavgift eller hvordan din virksomhet best kan innrette seg for å trygge fradragsretten for inngående merverdiavgift, ta gjerne kontakt med oss i BDO Advokater eller ditt lokale BDO-kontor.