Dette nettstedet bruker informasjonskapsler for å gi deg en mer personlig brukeropplevelse. Ved å bruke dette nettstedet godtar du vår bruk av informasjonskapsler. Vennligst les vår PERSONVERNERKLÆRING for mer informasjon om informasjonskapslene vi bruker og hvordan du kan slette eller blokkere dem.
Blogg:

Verdibevarende vedlikehold

10. januar 2016

John Giæver , Director, transaksjonsrådgivning |

 

Offentlig sektor eier og forvalter en eiendomsmasse som representerer milliardverdier og utgjør en vesentlig del av den nasjonale formuen og totale eiendomsmassen i Norge. Av en total yrkesbyggmasse på om lag 130 millioner kvadratmeter forvalter statlig, fylkeskommunal og kommunal sektor henholdsvis 14, 5 og 25 millioner kvadratmeter.

Med en gjennomsnittlig forutsatt normalinnsats for verdibevarende vedlikehold på kr. 200  per kvadratmeter, representerer dette en årlig vedlikeholdsinnsats på 8,8 milliarder kroner, og representerer en formidabel kapitalinnsats som vi er i tvil om de finansielle rammebetingelsene for de offentlige virksomhetene er i stand til å håndtere. Verdibevarende vedlikehold er en kostnad som skaper verdier. Denne artikkelen tar for seg kort hva som ligger i begrepet verdibevarende vedlikehold og hvorfor vi mener det er så viktig for både verdiskapningen og tjenesteproduksjonen i offentlig sektor.

 

Hvordan har bygningene det? Store investeringer, men for lav vedlikeholdsinnsats for å sikre verdibevaring.

Dagens tilstand på offentlige bygg kan grovt sett deles i tre: 1/3 har god eller tilfredsstillende tilstand, 1/3 er delvis utilfredsstillende med behov for korrigerende tiltak og 1/3 er i dårlig stand med store behov for tekniske oppgraderinger. Den arealvektede gjennomsnittsalderen for kommunale og fylkeskommunale bygg er om lag 35 år. Uten vesentlig vedlikeholdsinnsats gir dette store behov for rehabiliteringer og oppgraderinger . I den senere tiden har det vært en rekke medieoppslag og utredninger rundt offentlig vedlikeholdsetterslep og verdiforringelse med fokus på konsekvenser i forhold til helse, miljø og sikkerhet i tillegg til forringet tjenesteproduksjon og egnethet for virksomhetene. 

De gode nyhetene er at det de siste årene har vært gjennomført store investeringsprogrammer for å lukke eksisterende vedlikeholdsetterslep. En omfattende undersøkelse  av tilstanden for kommunale bygg fra 2008 estimerte et samlet etterslep på 142 milliarder (2008-kroner), en tilsvarende undersøkelse fra Multiconsult i 2013 estimerer etterslepet til 124 milliarder (2013-kroner). Samtidig konstateres det at dagens vedlikeholdsinnsats er lavere enn i 2008 og vesentlig under nivået for verdibevarende vedlikehold. I KS-rapporten «Kommunal eiendomsmasse: Store investeringer og mindre vedlikeholdsetterslep» estimeres det at kommunale aktører i gjennomsnitt benyttet kr 82 per kvadratmeter på vedlikehold i 2012. Dette er under halvparten av nivået for verdibevarende vedlikehold. Samtidig som man benytter milliarder for å betale for gamle synder og lukke eksisterende vedlikeholdsetterslep, ser man bort fra at man er i ferd med å bygge opp et nytt og enda større etterslep i den øvrige eiendomsmassen.

 

Hva er verdibevarende vedlikehold? 

Vedlikehold er per definisjon den innsats som kreves for å opprettholde en bygning på dens opprinnelige, eller et nærmere fastsatt kvalitetsnivå. Et verdibevarende vedlikehold innebærer en utvikling av standard over tid på grunn av utskiftninger og endring i krav, funksjonaliteten vil være uendret. Figuren nedenfor illustrerer forskjellige begreper i sammenheng med vedlikehold:

Kilde: Multiconsult (2012) 

Dersom og når en virksomhet forsømmer sitt vedlikehold, vil dette være reflektert i lavere vedlikeholdskostnader, noe som i regnskapsmessig forstand bidrar til å øke årsresultatet. I reelle økonomiske termer medfører imidlertid forsømt vedlikehold en kostnad som overstiger ressurs-besparelsen; det oppstår en forfallskostnad som ikke umiddelbart reflekteres i den kommunale virksomhetens balanse. 

Forfallskostnaden er en funksjon av en eventuell negativ differanse mellom normkostnader for verdibevarende vedlikehold og den faktiske ressursinnsatsen. Forfallskostnaden pådras årlig og avleirer seg som et vedlikeholdsetterslep, som representerer en negativ eiendomsverdi. Uttrykt på en annen måte utgjør forfallskostnaden den del av et verdifall – eller påfølgende kostnader til rehabilitering – som kunne vært unngått ved en optimalisert vedlikeholdsstyring.

Forfallskostnader opptrer som en potensiell kostnad fordi det i et livsløpsperspektiv normalt er mer kostbart å ta igjen et vedlikeholdsetterslep (eller la eiendommene stå forfalne og uegnet til tjenesteproduksjon), enn å utføre et planmessig og delvis preventivt vedlikehold etter hvert som behovet oppstår. Dette innebærer en forutsetning om at vedlikehold gir positiv avkastning. Figuren nedenfor illustrerer kostnadsutviklingen som følge av forsømt vedlikehold:

Denne negative avkastningen på følgeskader og unødvendige utskiftninger som følge av for lav vedlikeholdsinnsats, ender opp med å koste fellesskapet vesentlige merkostnader i form av verdiforringelse av den offentlige eiendomsmassen, for ikke å snakke om fall i kvaliteten på tjenesteproduksjonen som følge av at dårlige vedlikeholdte bygninger ikke lenger kan benyttes til formålet.

 

Hva kan man gjøre for å unngå dette? Ha en eiendoms- og vedlikeholdsstrategi.

Offentlig eiendomsforvaltning er kompleks og har større utfordringer enn privat eiendomsforvaltning. Dette skyldes at private aktører kun har ett formål med eiendomsforvaltningen; å maksimere eiernes overskudd. Offentlig forvaltning må i stor grad avveie vedlikeholdsinnsats opp mot den øvrige produksjonen av tjenester.

De offentlige virksomhetene, som har eiendomsforvaltning som ansvarsområde, må ha et aktivt forhold til disse problemstillingene. Dersom man ikke har en god vedlikeholdsstrategi risikerer man:

I tillegg til utfordringene med operasjonelle rammebetingelser og manglende tradisjon for å utvikle eiendomsstrategi, tror vi flere offentlige eiendomsforvaltere opplever budsjettstyrt eiendomsforvaltning som en utfordring, med den konsekvens at løpende vedlikehold blir en salderingspost.

Et eksempel fra virkeligheten er en kommunal eiendomsaktør som selv har definert en normalinnsats for forvaltning, drift og vedlikehold på om lag kr 500 per kvadratmeter. Det faktiske forbruket de siste fem årene var imidlertid kr 380 per kvadratmeter. Differansen ble «saldert» mot vedlikehold. Med kr 200 som normalinnsats for vedlikehold medfører dette en residual på kun kr 80 per kvadratmeter. Når virksomheten får krav om økte overføringer til andre kommunale områder, medfører dette en ytterligere saldering mot vedlikeholdsinnsatsen. En reduksjon på 10% av total forvaltning-, drift- og vedlikeholdsinnsats ville i dette tilfellet medført en halvering av vedlikeholdsinnsatsen fra kr 80 til om lag kr 40 per kvadratmeter. Dette tilsvarer om lag 21% av den verdibevarende normen, og medfører antagelig til et vesentlig vedlikeholdsetterslep med følgeskader og merkostnader. 

De gode nyhetene er at dette er et område flere og flere kommunale virksomheter får øynene opp for. Eiendomsreformen som ble gjennomført i Oslo kommune, er et godt eksempel på en positiv utvikling hvor all kommunal eiendomsforvaltning og utvikling har blitt skilt ut i egne kommunale foretak. Vi mener dette i stor grad har bidratt til en profesjonalisering i utvikling og gjennomføring av eiendomsstrategi, og med reduksjon av vedlikeholdsetterslepet som konsekvens. Samtidig ser vi at Oslo kommune opplever de samme utfordringene rundt budsjettstyring og uforutsigbarhet i rammebetingelsene for å drive verdibevarende vedlikehold.