Dette nettstedet bruker informasjonskapsler for å gi deg en mer personlig brukeropplevelse. Ved å bruke dette nettstedet godtar du vår bruk av informasjonskapsler. Vennligst les vår PERSONVERNERKLÆRING for mer informasjon om informasjonskapslene vi bruker og hvordan du kan slette eller blokkere dem.
  • Closing av eiendomstransaksjon før nyttår?
Blogg:

Closing av eiendomstransaksjon før nyttår?

01. desember 2019

Eiendomsselskaper har gjennom en forskrift i dag en særskilt adgang til å pantsette sin faste eiendom til fordel for en som kjøper aksjene i selskapet eller selskapets morselskap. Denne forskriften er foreslått opphevet i forbindelse med nye regler for finansiell bistand ved erverv av aksjer. Det er mulig at de nye reglene vil tre i kraft allerede fra nyttår og at forskriften vil bli opphevet fra samme tidspunkt. Aktører som er involvert i pågående transaksjoner bør der det er mulig vurdere å gjennomføre closing innen nyttår. 

 

Dagens regelverk - unntaksforskriften gir eiendomsselskap mulighet til å pantsette fast eiendom ved oppkjøp

Aksjeloven § 8-10 oppstiller begrensninger i et selskaps adgang til å stille sikkerhet for erverv av aksjer i selskapet selv eller morselskapet. Utgangspunktet her er at selskapet kun har adgang til å yte finansiell bistand til en kjøper innenfor rammen av det selskapet kan dele ut i utbytte.

Fra hovedregelen er det innført et praktisk unntak for eiendomsselskapers adgang til å stille sikkerhet ved erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Et eiendomsaksjeselskap kan på bestemte vilkår stille sikkerhet i form av pant i fast eiendom uten hinder av begrensningene nevnt over.

 

Endringer i aksjeloven § 8-10 – unntaksforskrift oppheves

Stortinget har vedtatt endringer i aksjeloven § 8-10. Etter den nye bestemmelsen vil finansiell bistand til erverv av aksjer kunne skje dersom det er i selskapets interesse å yte bistanden. Dersom oppkjøpet inngår i eller resulterer i at det etableres et konsern vil finansiell bistand kunne gis også utenfor utbytterammen, såfremt det anses som forsvarlig sett hen til selskapets egenkapital og likviditet.  Basert på de nye reglene mener Stortinget at det ikke lenger er noe behov for den særskilte adgangen i unntaksforskriften til å pantsette fast eiendom og denne er derfor vedtatt opphørt. 

De foreslåtte endringene utvider i prinsippet adgangen selskaper har til å yte finansiell bistand, men vil ha praktisk viktige konsekvenser for eiendomsbransjen. 

 

Hvilke praktiske konsekvenser har endringene? 

Adgangen til sikkerhetsstillelse for rene eiendomsselskaper vil bli mer tungvint da også disse blir bundet av de nye saksbehandlingsreglene. Etter de nye saksbehandlingsreglene vil det kreves en redegjørelse for den bistanden som skal ytes fra styret i selskapet. Styret skal også avgi en erklæring om at det er i selskapets interesse å yte bistanden, og at bekrefte at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet fremdeles vil være oppfylt. Styret må signere redegjørelsen og erklæringen, og redegjørelsen skal meldes Foretaksregisteret. Styrets vedtak om finansiell bistand skal godkjennes av generalforsamlingen med flertall som for vedtektsendring før bistanden ytes. 

Lovforslaget har vært nøye forberedt over lengre tid og det er derfor ikke usannsynlig at endringene i aksjeloven § 8-10 med dertil opphevelse av unntaksforskriften trer i kraft allerede fra 1. januar 2020. Aktører som vurderer å benytte seg av de forenklede reglene i unntaksforskriften bør derfor vurdere muligheten for å gjennomføre closing av eiendomstransaksjoner innen nyttår.

For eiendomsselskaper som driver eiendomsutvikling vil de nye reglene kanskje medføre at oppkjøp av «tomteselskaper» vil kunne gjennomføres raskere og smidigere i alle fall fra et finansieringsperspektiv. 

For de som ikke får gjennomført closing på denne siden av årsskiftet så følger opp hva som ligger i at det skal være i selskapets interesse å yte bistanden og de øvrige krav som stilles til de vurderinger styret må gjøre i et eget blogginnlegg på nyåret – følg med!