• Advokat
Blogg:

Oslo bystyres vedtak om utbyggingsavtaler – kunne ikke vært verre

27. april 2018

Siv Merethe Øveraasen , Partner, BDO Advokater |

Den 25. april 2018, traff Oslo bystyre et svært negativt vedtak for utbyggere som pålegges å opparbeide og bekoste kommunal infrastruktur. Vedtaket om utbyggingsavtaler innebærer at utbyggerne må betale for infrastrukturen med tillegg av merverdiavgift. Oslo kommune sikrer seg på sin side både gratis infrastruktur og penger fra staten.  

Byutvikling - bidrag til offentlig infrastruktur

For at byutviklingen i Oslo skal bli best mulig, er det nødvendig med et godt samarbeid mellom kommunen og utbyggerne. I mange tilfeller er private utbyggere pådrivere for byutviklingen. Kommunen setter rammer for utviklingen, og stadig oftere stilles det krav om at den private utbyggeren må opparbeide og/eller bekoste ny infrastruktur, til tross for at dette i utgangspunktet er en kommunal oppgave.

Merverdiavgiftskostnaden på infrastruktur

Ved opparbeidelse av infrastruktur påløper det merverdiavgiftskostnader.

Dersom kommunen opparbeider infrastrukturen, har kommunen rett til å kreve momskompensasjon eller fradrag for inngående merverdiavgift. Merverdiavgiften utgjør altså ikke en endelig kostnad i prosjektet.

Dersom utbygger blir pålagt å dekke kostandene til kommunes opparbeidelse av infrastruktur, krever kommunen at utbygger dekker netto kostander, i og med at kommunen får merverdiavgiftskostnaden dekket av staten. Det fremgår av bystyrets vedtak at denne praksisen skal fortsette.

I de tilfellene hvor utbygger blir pålagt både å opparbeide og bekoste infrastrukturen vil bystyrets vedtak ha store negative konsekvenser. I og med at infrastrukturen skal overdras til kommunen, vil utbygger ikke oppnå fradrag for merverdiavgiften på infrastrukturen.

Dersom kommunen aksepterer å overta justeringsplikt, ville utbyggere av næringseiendom som skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet, kunne oppnå endelig fradrag for merverdiavgiften på infrastrukturen. Dersom kommunen ikke overtar justeringsplikten vil imidlertid utbygger må tilbakeføre eventuell fradragsført merverdiavgift når infrastrukturen overdras til kommunen.

Utbyggere av boligeiendom har ingen fradragsrett for inngående merverdiavgift på infrastrukturkostnader. Dersom utbygger inngår avtale med kommunen om overtakelse av justeringsrett, vil imidlertid kommunen kunne kreve fradrag eller kompensasjon for inngående merverdiavgift. I mange tilfeller vil en avtale om overdragelse av justeringsrett inngås med den betingelse at kommunen skal tilbakebetale hele eller deler av merverdiavgiftsbeløpet til utbyggeren som faktisk har hatt merverdiavgiftskostnaden.

Bystyrets vedtak – konsekvenser 

Oslo bystyres vedtak setter en effektiv stopper for at utbyggere kan få dekket sine merverdiavgiftskostnader ved opparbeidelse av infrastruktur. 

Vedtaket lyder som følger:

«Følgende bestemmelse tas inn i utbyggingsavtaler hvor utbygger skal etablere offentlig infrastruktur som skal overtas av Oslo kommune: «Når den offentlige infrastrukturen overdras til Oslo kommune skal kommunen overta justeringsrett for merverdiavgift som er påløpt i forbindelse med utbyggingen av infrastrukturen. Utbygger skal i denne forbindelse framlegge dokumentasjon av utgifter og merverdiavgift i forbindelse med den infrastrukturen kommunen overtar. Dokumentasjonen skal tilfredsstille dokumentasjonskravene i merverdiavgiftslovens kap. 9, merverdiavgiftsforskriftens §§ 9-1-2, 9-3-3 og 9-3-5. Dokumentasjon skal være bekreftet av utbyggers revisor.»

Slik vi leser vedtaket, innebærer det at Oslo kommune ikke lenger vil inngå avtaler om overtakelse av justeringsplikt med utviklere av næringseiendom. Konsekvensen er at utbygger ikke vil oppnå fradrag for inngående merverdiavgift. Vedtaket innebærer videre at kommunen vil kreve å overta justeringsretten, slik at kommunen kan få tilbake merverdiavgiftsbeløpet utbygger ikke får fradrag for fra staten. Ingen del av merverdiavgiftsbeløpet vil bli tilbakebetalt til utbygger.

Utbyggingsavtalen vil altså sikre at Oslo kommune får både i pose og sekk – i tillegg til å få gratis infrastruktur, får kommunen tilbake merverdiavgiftsbeløpet fra staten. Oslo bystyre har vedtatt at ingen del av refusjonen skal tilbakebetales til utbygger, til tross for at det er utbygger som har betalt merverdiavgiften.

Situasjonen blir den samme for boligutbyggere. Utbygger bekoster infrastrukturen og overfører den vederlagsfritt til kommunen. Merverdiavgiften blir en endelig kostnad for utbygger, mens kommunen mottar merverdiavgiftsbeløpet fra staten.

Spørsmålet som tvinger seg frem er hvorfor utbyggere skulle være villige til å inngå en slik avtale. Svaret er enkelt. Sier utbygger nei til kommunens betingelser, blir det ingen utbygging.

Lovendring?

Oslo bystyre synes imidlertid å se at resultatet er urimelig for utbygger, men ansvaret for å rydde opp skyves over på staten. Følgende vedtak ble truffet:

«Byrådet bes ta kontakt med statlige myndigheter med formål å gi private som bygger offentlig infrastruktur samme mva-kompensasjon som det kommuner og fylkeskommuner får.»

Oslo bystyre ønsker altså en lovendring, slik at utbyggerne får kompensert merverdiavgiftskostnadene ved opparbeidelse av kommunal infrastruktur fra staten. Det høres jo flott ut, men det er høyst usikkert om Stortinget vil vedta en slik lovendring. Uansett må vi regne med at det vil ta svært lang tid før en regelendring er på plass. I mellomtiden er Oslo kommune sikret både gratis infrastruktur og et betydelig bidrag til kommunekassa. Rimeligheten i bystyrets vedtak er vanskelig å se.