Når et næringslokale står tomt og uinnredet, er det lett å tenke at man har god tid til å sikre seg mva-fradraget for byggekostnadene. En avgjørelse fra Skatteklagenemnda viser at det kan være feil.
Hvis lokalene er omfattet av en midlertidig brukstillatelse, er fristen for å få mva-fradrag i én samlet sum allerede i gang – selv om lokalene fortsatt bare er white box eller rålokaler. Konsekvensene er ikke nødvendigvis endelig mva-tap, men kan bli en betydelig likviditetsulempe fordi fradraget i stedet må tas over tid.
Leieavtaler for de aktuelle lokalene ble inngått i november og desember 2019. Selskapet krevde deretter fradrag i en samlet sum med i overkant av 10 millioner kroner gjennom reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør.
Utfordringen var at leieavtalene var inngått mer enn seks måneder etter at midlertidig brukstillatelse var gitt. Spørsmålet var derfor om 6-månedersfristen for tilbakegående oppgjør likevel kunne anses å løpe først fra et senere tidspunkt.
Det gjensto arbeider for ca. 14.5 millioner kroner før leietakerne kunne flytte inn. Selskapet mente at 6-månedersfristen for tilbakegående oppgjør ikke i enhver sammenheng begynner å løpe når midlertidig brukstillatelse er gitt. Det ble vist til at innvilgelse av brukstillatelse på rålokale var uriktig og at de aktuelle lokalene måtte vurderes særskilt, slik at 6-månedersfristen ikke begynte å løpe før leietakertilpasningene var gjennomført. Dette fikk selskapet ikke medhold i.
Selv om lokalene i saken ble omtalt som rålokaler, er avgjørelsen også relevant for white box-lokaler. I slike prosjekter ønsker utleier ofte fleksibilitet og venter med endelig innredning og leietakertilpasninger til leieavtalen er signert. Samtidig kan byggesaksprosessen løpe videre.
Reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør kan gi utleier rett til å fradragsføre inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene som allerede er pådratt i en samlet sum når bindende leiekontrakt med avgiftspliktig leietaker er inngått. For kapitalvarer, som nyoppførte næringsbygg, gjelder imidlertid en viktig begrensning: Lokalene må være leid ut innen seks måneder etter at byggetiltaket er fullført.
Etter merverdiavgiftsloven anses et byggetiltak som fullført når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eller dersom slik attest eller tillatelse ikke er nødvendig, når kapitalvarene er tatt i bruk. Skatteklagenemnda la avgjørende vekt på lovens ordlyd. Når de aktuelle lokalene var omfattet av midlertidig brukstillatelse for bygget, var de også fullført i avgiftsrettslig forstand.
Det hjalp ikke at lokalene ikke var klare til faktisk bruk, at det gjensto omfattende leietakertilpasninger, eller at utleier mente den midlertidige brukstillatelsen for de aktuelle lokalene var ugyldig. For mva-formål var det avgjørende at lokalene var omfattet av den midlertidige brukstillatelsen gitt av kommunen. Så lenge tillatelsen ikke var trukket tilbake av kommunen, la nemnda til grunn at den var gyldig og bestemmende for når 6-månedersfristen begynte å løpe.
Utfordringen oppstår når byggesaksprosessen og utleieprosessen ikke er samkjørt. Utbygger og leietaker ønsker ofte fleksibilitet og venter med innredning til leiekontrakt er signert. Samtidig kan byggesaksprosessen løpe videre, og midlertidig brukstillatelse kan bli gitt for hele bygget. Da kan mva-fristen være utløpt før utleieprosessen er i mål.
For utleiere og utbyggere som planlegger white box-lokaler, er avgjørelsen derfor en viktig påminnelse om aktiv styring av hvilke lokaler som omfattes av søknad om midlertidig brukstillatelse.
Det kan være mulig å holde enkelte lokaler utenfor søknad om midlertidig brukstillatelse, dersom det ikke er signert leiekontrakt for disse. God koordinering mellom prosjektledelse, byggesak, utleie og mva-rådgiver før det søkes om midlertidig brukstillatelse, kan dermed være avgjørende for retten til tilbakegående oppgjør.
Senere leietakertilpasninger kan etter omstendighetene være egne kapitalvarer med egne frister for tilbakegående oppgjør, men det reparerer ikke retten til samlet fradrag for de opprinnelige oppføringskostnadene.
Hvis fristen for tilbakegående oppgjør er gått ut, kan fradrag likevel oppnås gjennom justeringsreglene. Justering gir ikke samme likviditetseffekt som et samlet tilbakegående oppgjør, men kan redusere det endelige avgiftstapet over tid.
Midlertidig brukstillatelse er ikke bare en byggesaksmilepæl – den kan også være startpunktet for en avgiftsfrist som kan få direkte betydning for utleiers likviditet og mva-posisjon.
Saken kort oppsummert
Saken gjaldt et selskap som var frivillig registrert i mva-registeret for utleie av næringseiendom. Selskapet hadde oppført et nytt utleiebygg, og midlertidig brukstillatelse var gitt for hele bygget i mars 2019. På dette tidspunktet var de to lokalene saken gjelder omtalt som rålokaler.Leieavtaler for de aktuelle lokalene ble inngått i november og desember 2019. Selskapet krevde deretter fradrag i en samlet sum med i overkant av 10 millioner kroner gjennom reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør.
Utfordringen var at leieavtalene var inngått mer enn seks måneder etter at midlertidig brukstillatelse var gitt. Spørsmålet var derfor om 6-månedersfristen for tilbakegående oppgjør likevel kunne anses å løpe først fra et senere tidspunkt.
Det gjensto arbeider for ca. 14.5 millioner kroner før leietakerne kunne flytte inn. Selskapet mente at 6-månedersfristen for tilbakegående oppgjør ikke i enhver sammenheng begynner å løpe når midlertidig brukstillatelse er gitt. Det ble vist til at innvilgelse av brukstillatelse på rålokale var uriktig og at de aktuelle lokalene måtte vurderes særskilt, slik at 6-månedersfristen ikke begynte å løpe før leietakertilpasningene var gjennomført. Dette fikk selskapet ikke medhold i.
Selv om lokalene i saken ble omtalt som rålokaler, er avgjørelsen også relevant for white box-lokaler. I slike prosjekter ønsker utleier ofte fleksibilitet og venter med endelig innredning og leietakertilpasninger til leieavtalen er signert. Samtidig kan byggesaksprosessen løpe videre.
Hvorfor midlertidig brukstillatelse er avgjørende
Utleie av fast eiendom er som utgangspunkt unntatt fra merverdiavgift, men utleier kan være frivillig registrert for utleie til avgiftspliktige leietakere. Før det foreligger en bindende leieavtale med en slik leietaker, har utleier ikke fradragsrett for inngående merverdiavgift på oppføringskostnader.Reglene om tilbakegående avgiftsoppgjør kan gi utleier rett til å fradragsføre inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene som allerede er pådratt i en samlet sum når bindende leiekontrakt med avgiftspliktig leietaker er inngått. For kapitalvarer, som nyoppførte næringsbygg, gjelder imidlertid en viktig begrensning: Lokalene må være leid ut innen seks måneder etter at byggetiltaket er fullført.
Etter merverdiavgiftsloven anses et byggetiltak som fullført når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eller dersom slik attest eller tillatelse ikke er nødvendig, når kapitalvarene er tatt i bruk. Skatteklagenemnda la avgjørende vekt på lovens ordlyd. Når de aktuelle lokalene var omfattet av midlertidig brukstillatelse for bygget, var de også fullført i avgiftsrettslig forstand.
Det hjalp ikke at lokalene ikke var klare til faktisk bruk, at det gjensto omfattende leietakertilpasninger, eller at utleier mente den midlertidige brukstillatelsen for de aktuelle lokalene var ugyldig. For mva-formål var det avgjørende at lokalene var omfattet av den midlertidige brukstillatelsen gitt av kommunen. Så lenge tillatelsen ikke var trukket tilbake av kommunen, la nemnda til grunn at den var gyldig og bestemmende for når 6-månedersfristen begynte å løpe.
Konsekvenser av nemndas avgjørelse
Konklusjonen i saken var at 6-månedersfristen hadde begynt å løpe da midlertidig brukstillatelse ble gitt. Siden leieavtalene ble inngått etter utløpet av fristen, var vilkårene for tilbakegående avgiftsoppgjør ikke oppfylt.Utfordringen oppstår når byggesaksprosessen og utleieprosessen ikke er samkjørt. Utbygger og leietaker ønsker ofte fleksibilitet og venter med innredning til leiekontrakt er signert. Samtidig kan byggesaksprosessen løpe videre, og midlertidig brukstillatelse kan bli gitt for hele bygget. Da kan mva-fristen være utløpt før utleieprosessen er i mål.
For utleiere og utbyggere som planlegger white box-lokaler, er avgjørelsen derfor en viktig påminnelse om aktiv styring av hvilke lokaler som omfattes av søknad om midlertidig brukstillatelse.
Det kan være mulig å holde enkelte lokaler utenfor søknad om midlertidig brukstillatelse, dersom det ikke er signert leiekontrakt for disse. God koordinering mellom prosjektledelse, byggesak, utleie og mva-rådgiver før det søkes om midlertidig brukstillatelse, kan dermed være avgjørende for retten til tilbakegående oppgjør.
Senere leietakertilpasninger kan etter omstendighetene være egne kapitalvarer med egne frister for tilbakegående oppgjør, men det reparerer ikke retten til samlet fradrag for de opprinnelige oppføringskostnadene.
Hvis fristen for tilbakegående oppgjør er gått ut, kan fradrag likevel oppnås gjennom justeringsreglene. Justering gir ikke samme likviditetseffekt som et samlet tilbakegående oppgjør, men kan redusere det endelige avgiftstapet over tid.
Midlertidig brukstillatelse er ikke bare en byggesaksmilepæl – den kan også være startpunktet for en avgiftsfrist som kan få direkte betydning for utleiers likviditet og mva-posisjon.
Del artikkelen eller meld deg på vårt nyhetsbrev!
Meld meg på nyhetsbrev