Partner Sigmund Olav Lie leder BDOs bransesatsing innen eiendom.
– Hovedinntrykket er at aktørene aktivt har utnyttet en periode med god kapitaltilgang. Med sterk konkurranse mellom bankene og et velfungerende obligasjonsmarked har selskapene hatt flere kilder å spille på, og mange har brukt anledningen til å gjøre grep, sier Sigmund Olav Lie, partner og bransjeleder for eiendom i BDO.
Han understreker at undersøkelsen tar for seg de aller største nordiske selskapene i bransjen, det vil si selskaper som er notert på børs eller har utstedt noterte obligasjoner. I år er undersøkelsen også utvidet med europeiske aktører. Selskapene som inngår i undersøkelsen hadde høy refinansieringsaktivitet, og benyttet både obligasjons- og bankmarkedet til å forlenge løpetider, justere rentesikringene og endre sammensetning av låneporteføljene.
– Dette er aktører som i utgangspunktet er blant de mest solide og profesjonelle i markedet, med god tilgang til både bank- og obligasjonsfinansiering. Funnene våre er representative for dette segmentet, men er ikke nødvendigvis dekkende for mindre eller mer utviklingsorienterte aktører. De kan møte et helt annet marked, sier Lie.
Undersøkelsen viser at finansieringsaktiviteten holdt seg høy gjennom hele 2025, med økning i låneaktiviteten i både Norge og Sverige. Netto låneopptak er marginalt positivt samlet sett, men bak dette ligger det store bruttobevegelser, der mange betaler ned eksisterende lån samtidig som de henter inn ny finansiering.
– Selskapene har ikke nødvendigvis økt gjelden i særlig grad, men de har vært aktive med å refinansiere og restrukturere på vilkår de oppfatter som attraktive, sier Lie.
Et av de tydeligste trekkene i årets undersøkelse er at obligasjonsfinansiering tar en større andel av låneporteføljene. En viktig forklaring er at obligasjonsmarkedet har vært åpent gjennom perioden.
– Obligasjonsfinansiering er mer markedsstyrt enn bankfinansiering, og avhenger av at markedet faktisk er tilgjengelig. Når obligasjonsmarkedet er åpent og prisingen god, henter selskapene mer der. Når tilgangen strammer seg til, kan bankene ta en større del. Selskapene bruker de kildene de har tilgang til, og fordelingen svinger mellom de to over tid, sier Lie.
Den tydelige økningen i andelen obligasjoner, særlig blant de svenske selskapene, er dermed et tegn på at obligasjonsmarkedet har fungert godt i 2025.
De norske selskapene økte løpetiden på låneporteføljen i perioden, mens løpetiden for porteføljen samlet faller svakt. Også sikringsandelen økte blant de norske selskapene, som nå nærmer seg svenske nivåer. I Europa går utviklingen motsatt vei, med en tydelig dreining mot kortere rentesikringer.
– Ved å forlenge løpetider og øke rentesikringen i et marked med god kapitaltilgang, har de norske aktørene gjort seg mindre utsatt for fremtidig volatilitet. Lengre løpetider reduserer refinansieringsrisikoen, og høyere sikringsandel demper effekten av svingninger i markedsrentene. En kan si at selskapene har brukt et godt marked til å «kjøpe seg» forutsigbarhet, sier Lie.
Belåningsgraden (LTV) har flatet ut og er stabil, mens rapportert lånebetingelse for LTV ligger stabilt på rundt 75 prosent median for de norske selskapene og 65 prosent for de svenske.
Rentedekningsgraden (ICR) har stabilisert seg etter flere år med fall, men nivået er fortsatt lavt. De norske selskapene ligger lavest, og det er her BDO peker på den viktigste sårbarheten.
– Utgangspunktet for de norske selskapene er at det er relativt lite margin mellom rapportert ICR og nivået på lånebetingelsen. Med stigende markedsrenter, samtidig som eldre og rimeligere rentesikringer fases ut, kan rentekostnadene stige videre. Det vil legge enda mer press på rentedekningen og gjør det viktig å holde ICR under oppsyn nå, sier Lie.
Han peker på at svingningene i rente- og kredittmarkedene minner om hvor raskt situasjonen kan snu.
– En gjennomarbeidet finansieringsstrategi med klare retningslinjer er derfor et viktig verktøy i selskapenes risikostyring, sier han.
Selv om undersøkelsen dekker de største aktørene, mener Lie at funnene har en klar overføringsverdi til resten av bransjen, og kanskje særlig til de mindre aktørene.
– Et åpent obligasjonsmarked og sterk bankkonkurranse kan gi gunstige betingelser for å forlenge løpetider og justere rentesikring. Slike vinduer kan erfaringsmessig strammes til raskt. De store aktørene har allerede tilpasset seg; for mindre, mer utviklingsorienterte aktører kan bildet være mer sammensatt, sier Lie.
Han understreker samtidig at undersøkelsen er en analyse av historiske, rapporterte tall, og at den i seg selv ikke gir noen pekepinn på den videre utviklingen.
– Undersøkelsen vår sier ikke noe om fremtiden. Men sammenholdt med blant annet utlånsundersøkelsen til Norges Bank og samtaler vi har med aktørene i bransjen, er inntrykket at bildet vedvarer. Konkurransen mellom bankene oppleves fortsatt som sterk, og kapitaltilgangen er god for solide aktører, sier Lie.
Last ned hele undersøkelsen her.
Finansieringsparametere i Norden
| Parameter | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Løpetid på gjeld (år) | 3,3 | 3,3 | 3,0 | 2,9 | 2,8 |
| Rentedekningsgrad (x) | 4,8 | 4,1 | 2,7 | 2,7 | 2,7 |
| Belåningsgrad (%) | 43,1 | 45,9 | 48,0 | 49,3 | 48,0 |
| Sikringsandel (%) | 58,0 | 57,0 | 64,0 | 63,0 | 64,5 |
| Rentesikringsperiode (år) | 3,3 | 2,7 | 2,8 | 2,8 | 2,4 |
| Andel banklån (%) | 50,8 | 64,0 | 67,2 | 66,5 | 36,6 |
| Andel obligasjoner (%) | 37,4 | 34,5 | 31,2 | 29,0 | 53,3 |
| Andel grønn finansiering (%) | 39,1 | 45,1 | 52,3 | 63,9 | 65,6 |
Norske og svenske selskaper, konsistent utvalg (N = 17–26 per parameter/år). Løpetid, ICR, LTV, sikringsandel, rentesikringsperiode og andel grønn finansiering: median. Andel banklån og obligasjoner: gjennomsnitt.
