En av utfordringene vi møter når det står stille i markedet, er at få transaksjoner gjør det vanskelig å anslå den reelle verdien av eiendommen.
Veldokumenterte verdivurderinger blir sentralt
Økte renter og fallende verdier gjør at nedskrivingstester blir en essensiell del av årsavslutningen for eiendomsselskapene.
Nedskrivningstester er ikke enkelt, og faktorer som markedsfluktuasjoner, hyppige bevegelser i rentebildet og transaksjonstørke kompliserer det ytterligere.
Vurder behovet for nedskriving
Selskaper som besitter eiendom bør vurdere forholdet mellom bokførte verdier og virkelige verdier grundig inn mot årsoppgjøret. Det er særlig viktig slik tilstanden er nå.
Fallende børsverdier, økte renter og strengere krav fra bankene er alle indikatorer på verdifall, og gjør det nødvendig å gjennomføre en komplett nedskrivningstest.
Dersom nedskrivningstesten viser at virkelig verdi av eiendommen er lavere enn bokført verdi, må selskapet foreta en nedskrivning. Dette kan ha innvirkning på lånebetingelser og covenants-krav.
Tre tips for en vellykket nedskrivningsvurdering:
1. Start prosessen tidlig
Verdivurdering og nedskrivningstester kan være tidkrevende og intrikate prosesser. Det er derfor viktig å starte tidlig med å vurdere både nedskrivningsbehovet og implikasjonene av dette.
Vår erfaring er at det kan oppstå diskusjoner knyttet til vesentlige forutsetninger, og at det tar tid å innhente data, analysere data og konkludere på verdier.
Ha i bakhodet at tiden før årsavslutning allerede er en hektisk periode, både for administrasjonen og eksterne rådgivere – som eksterne verdsettere.
2. Innhent dokumentasjon
En robust og troverdig verdivurdering er avhengig av god input.
Relevant dokumentasjon kan for eksempel inkludere leieavtaler, drifts- og investeringsbudsjett og låneavtaler for driftseiendom. For utviklingseiendom er blant annet prosjektplaner- og kalkyler, ferdigstillelsesgrad, reguleringsplaner og salgstakt relevant.
Uavhengig om du skal foreta verdivurderingen selv eller få bistand fra en uavhengig tredjepart er god dokumentasjon helt essensielt.
3. Analyser informasjonen og konkluder på verdi
En av de mest avgjørende faktorene for en vellykket verdivurdering og nedskrivningstest er god forståelse av virksomhetens og eiendommens økonomiske kontekst. Dette krever grundig analyse og skjønnsmessige vurderinger.
Med god dokumentasjon i bunn kommer en langt, men det må også gjøres skjønnsmessige vurderinger. Hva er for eksempel normalisert leienivå? Hva er normaliserte eierkostnader? Hvilken yield skal benyttes i verdivurderingen? En rekke forhold må vurderes før styret og ledelsen kan konkludere og stå inne for verdien.
Rådfør deg med eksperter
Nå som markedsforholdene er såpass usikre, er det en god investering å rådføre seg med uavhengige eksperter.
Dersom du velger å sette opp en egen verdivurdering som grunnlag for å vurdere nedskrivningsbehov, anbefaler vi å anvende flere verdsettelsesmetoder for å underbygge verdien – som yield-metoden og kontantstrømsanalyse, og eventuelt tomtebelastningsmetoden der det er relevant.