I tøffe økonomiske tider gjelder det å unngå unødvendige kostnader. Ved utleie av næringseiendom vil tap av fradragsrett for mva kunne få store negative konsekvenser.
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt fra avgiftsplikt, men utleier kan bli frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret om utleievirksomheten drives i næring og leietaker bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet eller kompensasjonsberettiget virksomhet. Konsekvensen av den frivillige registreringen er at husleien skal faktureres med mva, og ikke minst at utleier får fradrag for inngående mva på anskaffelser til lokalene som er omfattet av den frivillige registreringen.
I desember 2022 avsa Høyesterett dom i den såkalte «Ramme Gård-saken» hvor kravet til næringsvirksomhet ble prøvet. Spørsmålet var om Ramme Gård drev næringsvirksomhet slik de hadde fradragsrett for kostnadene til oppføring og drift av hotell- og museumsbygg. Høyesterett mente at virksomheten ikke var egnet til å gå med overskudd, og derfor ikke hadde fradragsrett.
I kjølvannet av denne saken ser vi at Skatteetaten i stadig større grad kontrollerer om næringskravet er oppfylt, og etter vår oppfatning tillegger etaten dommen større vekt enn den egentlig har.
Om utleievirksomheten ikke drives i næring, er konsekvensen uansett at utleier nektes fradrag for inngående mva på anskaffelser knyttet til det utleide lokalet. Det kan gjelde både anskaffelser knyttet til oppføring av eiendommen, vedlikehold og drift. Og tap av fradragsrett kan få store økonomiske konsekvenser for utleier.
For utleier er det derfor viktig å sørge for at utleievirksomheten drives i næring. Dette må utleier tenke på både når nye leiekontrakter forhandles, ved reforhandling av eksisterende kontrakter og i vurderingen av hvilke anskaffelser som skal gjøres på eiendommen.
Dersom utleier for eksempel fører opp et nytt næringsbygg og leier ut dette til en avgiftspliktig leietaker, vil utleier kunne kreve fullt fradrag for inngående mva knyttet til oppføringskostnadene for bygget på anskaffelsestidspunktet. Justeringsreglene innebærer imidlertid at fradraget ikke er endelig opptjent før justeringsperioden på ti år er ute.
Hvis den avgiftspliktige leietakeren ønsker å flytte ut etter fem år, og utleier deretter inngår kontrakt med en ikke-avgiftspliktig leietaker, må utleier tilbakebetale deler av tidligere fradragsført inngående mva. Lar utleier i stedet lokalet stå tomt, i påvente av å inngå leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, oppstår det ikke justeringsplikt.
For at det skal foreligge fradragsrett, er det et krav at anskaffelsen er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Fradraget må også dokumenteres med faktura som er stilet til den som krever fradraget.
Her gjelder det altså å holde tungen rett i munnen, slik at den som skal bli eier av leietakertilpasningen er den som inngår avtalen med entreprenøren og er mottaker av fakturaen for arbeidene. Bommer man her, kan fradraget gå tapt. Et eksempel kan være at partene blir enige om at utleier skal bli eier av leietakertilpasningen og bære kostnaden for dette. Leietaker er imidlertid den som har best innsikt i hvilke tilpasninger som skal gjøres. Av praktiske grunner inngår derfor leietaker kontakten med entreprenøren og mottar faktura for arbeidet. Leietaker krever så kostnadene dekket av utleier. Utleier vil i et slik tilfelle ikke ha fradragsrett for inngående mva på leietakertilpasningen fordi fakturaen er stilet til leietaker. Dokumentasjonskravet er altså ikke oppfylt. Leietaker på sin side vil heller ikke ha fradragsrett, da anskaffelsen ikke tilhører leietaker.
For å unngå mva-smell kreves det bevissthet om avgiftsreglene. Før beslutninger tas, må du få oversikt over de avgiftsmessige konsekvensene.
Les mer om fast eiendom og eiendomsrett her og om våre tjenester innen forvaltning og utleie av eiendom her.
Artikkelen ble først publisert i Finansavisen 17.mars 2024.
Kravet til næringsvirksomhet
At utleievirksomheten må drives i næring, innebærer kort fortalt at virksomheten må drives for egen regning og risiko. Videre må aktiviteten ha et visst omfang og varighet og være egnet til å gå med overskudd over tid. Dette er en konkret vurdering som må gjøres i hvert enkelt tilfelle.I desember 2022 avsa Høyesterett dom i den såkalte «Ramme Gård-saken» hvor kravet til næringsvirksomhet ble prøvet. Spørsmålet var om Ramme Gård drev næringsvirksomhet slik de hadde fradragsrett for kostnadene til oppføring og drift av hotell- og museumsbygg. Høyesterett mente at virksomheten ikke var egnet til å gå med overskudd, og derfor ikke hadde fradragsrett.
I kjølvannet av denne saken ser vi at Skatteetaten i stadig større grad kontrollerer om næringskravet er oppfylt, og etter vår oppfatning tillegger etaten dommen større vekt enn den egentlig har.
Om utleievirksomheten ikke drives i næring, er konsekvensen uansett at utleier nektes fradrag for inngående mva på anskaffelser knyttet til det utleide lokalet. Det kan gjelde både anskaffelser knyttet til oppføring av eiendommen, vedlikehold og drift. Og tap av fradragsrett kan få store økonomiske konsekvenser for utleier.
For utleier er det derfor viktig å sørge for at utleievirksomheten drives i næring. Dette må utleier tenke på både når nye leiekontrakter forhandles, ved reforhandling av eksisterende kontrakter og i vurderingen av hvilke anskaffelser som skal gjøres på eiendommen.
Leietaker vil ut av kontrakten
Krevende økonomiske tider kan gjøre at leietaker vil ut av leiekontrakten før leieperioden er ute. Også i denne situasjonen må utleier vurdere de avgiftsmessige konsekvensene for å hindre avgiftstap.Dersom utleier for eksempel fører opp et nytt næringsbygg og leier ut dette til en avgiftspliktig leietaker, vil utleier kunne kreve fullt fradrag for inngående mva knyttet til oppføringskostnadene for bygget på anskaffelsestidspunktet. Justeringsreglene innebærer imidlertid at fradraget ikke er endelig opptjent før justeringsperioden på ti år er ute.
Hvis den avgiftspliktige leietakeren ønsker å flytte ut etter fem år, og utleier deretter inngår kontrakt med en ikke-avgiftspliktig leietaker, må utleier tilbakebetale deler av tidligere fradragsført inngående mva. Lar utleier i stedet lokalet stå tomt, i påvente av å inngå leiekontrakt med en avgiftspliktig leietaker, oppstår det ikke justeringsplikt.
Tilpasninger av lokalene
Leietakere har gjerne ønsker om endringer av lokalene de skal leie, enten ved innflytting eller underveis i leieperioden. Kanskje skal cellekontorer gjøres om til kontorlandskaper, eller et butikklokale gjøres om til en restaurant. Slike leietakertilpasninger kan bli kostbare, og følgelig er det viktig å sikre fradragsrett for mva.For at det skal foreligge fradragsrett, er det et krav at anskaffelsen er til bruk i avgiftspliktig virksomhet. Fradraget må også dokumenteres med faktura som er stilet til den som krever fradraget.
Her gjelder det altså å holde tungen rett i munnen, slik at den som skal bli eier av leietakertilpasningen er den som inngår avtalen med entreprenøren og er mottaker av fakturaen for arbeidene. Bommer man her, kan fradraget gå tapt. Et eksempel kan være at partene blir enige om at utleier skal bli eier av leietakertilpasningen og bære kostnaden for dette. Leietaker er imidlertid den som har best innsikt i hvilke tilpasninger som skal gjøres. Av praktiske grunner inngår derfor leietaker kontakten med entreprenøren og mottar faktura for arbeidet. Leietaker krever så kostnadene dekket av utleier. Utleier vil i et slik tilfelle ikke ha fradragsrett for inngående mva på leietakertilpasningen fordi fakturaen er stilet til leietaker. Dokumentasjonskravet er altså ikke oppfylt. Leietaker på sin side vil heller ikke ha fradragsrett, da anskaffelsen ikke tilhører leietaker.
For å unngå mva-smell kreves det bevissthet om avgiftsreglene. Før beslutninger tas, må du få oversikt over de avgiftsmessige konsekvensene.
Les mer om fast eiendom og eiendomsrett her og om våre tjenester innen forvaltning og utleie av eiendom her.
Artikkelen ble først publisert i Finansavisen 17.mars 2024.