De fleste tenker på fritidsbolig som hytte eller leilighet på fjellet eller ved sjøen. Slike fritidsboliger kan normalt selges skattefritt dersom eier- og brukskrav er oppfylt. Men hva med en byleilighet som brukes sporadisk til opphold og som leies ut litt i tillegg, kan den selges skattefritt? Ja, men…
Skattefritt salg av fritidsbolig
Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen. Det er dermed to krav som må være oppfylt – eierkrav og brukskrav.
Gevinstskattereglene stiller i utgangspunktet ikke krav til fritidsboligens beskaffenhet (men det gjør formuesskattereglene). Det betyr at en byleilighet kan anses som fritidsbolig for én eier og som sekundærbolig for en annen eier, avhengig av bruken.
Salg av sekundærbolig er alltid skattepliktig. Det stilles i praksis strengere krav til sannsynliggjøring av fritidsbruk for eiendommer som ikke framstår som typiske fritidsboliger. For byleiligheter eller andre boligeiendommer i ordinære boligområder er fritidsbruk mindre typisk, og for slike eiendommer må skattyter kunne godtgjøre en bruk som er knyttet til vesentlig fritidspregede opphold og gjøremål.
Den vanligste fritidsbruken er ferie, men fritidsbruk omfatter også formål som ikke-inntektsgivende hobbyaktivitet, kontakt og tilsyn med familie etc. Særlig hvis boligeiendommen er verdifull, har skattemyndighetene lagt til grunn at det er nærliggende å anta at den er anskaffet med kapitalplassering som formål. Beliggenhet i forhold til fast bolig eller pendlerbolig kan også være av betydning når det skal vurderes om dette er en fritidsbolig.
Ny bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene
Skattedirektoratet har nylig publisert en bindende forhåndsuttalelse (BFU) som gir tommel opp for skattefritt salg av byleilighet.
Skattyter hadde eid eiendommen mer enn fem av de siste åtte år, slik at eierkravet var oppfylt. Skattyter beskrev bruk av leiligheten som en kombinert bruk med både fritidspregede opphold og gjøremål, og bruk i forbindelse med arbeid. Dels handlet det om å treffe venner og familie, samt benytte seg av kultur- og restaurantlivet i den aktuelle byen, dvs. typiske fritidspregede gjøremål. Dels hadde skattyter brukt leiligheten i jobbsammenheng, til kurs, seminarer og workshops. Det er en bruk som var knyttet til inntektsgivende aktivitet, og som ikke kan regnes som fritidsbruk. Leiligheten hadde også blitt leid ut via Airbnb en periode.
Skattedirektoratet kom etter en konkret helhetsvurdering til at vilkårene for skattefrihet ved salg av fritidsbolig var oppfylt.
Dette bør du tenke på ved salg av byleilighet som er bruk til fritidsformål
Skattedirektoratets bindende forhåndsuttalelse bygger på gjeldende regler, og innebærer dermed ikke ny praksis. Den viser tydelig at det må gjøres en konkret vurdering av bruken til en byleilighet, og selv om den brukes både i arbeidsrelatert sammenheng og utleie kan den likevel bli ansett som en fritidsbolig som kan selges skattefritt. Det oppstilles relativt beskjedne krav til fritidsbruk for at eiendommen skal kunne klassifiseres som fritidsbolig for gevinstskatteformål. Det avgjørende er om leiligheten hovedsakelig brukes til fritidsformål.
Skulle man være i tvil om en byleilighet er å anse som en fritidsbolig kan det være fornuftig å be om en bindende forhåndsuttalelse, da de skattemessige konsekvensene ved et salg kan være betydelige.
Hva med formuesskatten på en byleilighet?
Selv om en byleilighet anses som en fritidsbolig etter gevinstskattereglene, innebærer ikke dette at en slik leilighet regnes som en fritidsbolig etter formuesskattereglene. Dette er fordi skillet mellom boligeiendom (dvs. sekundærbolig med mindre det er primærbolig), og fritidseiendom skal bygge på karakter/særtrekk ved eiendommen. Det er ikke avgjørende hvordan eiendommen faktisk brukes.
Som fritidseiendom regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. I utgangspunktet vil det fremgå av matrikkelen hva som er fritidsbygg og hva som er helårsbolig, og ved formuesverdsettelsen skal det tas utgangspunkt i bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen. En bygning som står oppført med bygningstype fritidseiendom i matrikkelen skal normalt formuesbeskattes etter reglene for fritidseiendommer, selv om den faktisk brukes som helårsbolig. En bygning registrert som bolig skal i utgangspunktet verdsettes etter reglene for boligeiendommer (sekundærbolig), selv om den brukes som fritidsbolig.
Det er stor forskjell mellom formuesverdsettelsen av en fritidsbolig og en sekundærbolig. Verdien av sekundærbolig settes til 100 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Fritidseiendom derimot verdsettes til maksimalt 30 prosent av kostpris eller markedspris, og disse verdiene videreføres hvert år med eventuell oppjustering. For inntektsåret 2022 er det fastsatt en oppjustering med 25 prosent. For fritidsboliger kan også eieren kreve å få nedsatt formuesverdien dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.