I 2024 ble det åpnet konkurs i 4543 selskaper, noe som ga det høyeste konkursomfanget på fem år. De aller fleste virksomheter leier i dag lokalene de driver sin virksomhet fra, og disse leieforholdene må håndteres som andre kontraktsforpliktelser et konkursrammet selskap har.
Et konkursbo kan i utgangspunktet velge om det vil tre inn i de gjensidig bebyrdende avtalene skyldneren var bundet av ved konkursåpningen. Dette gir konkursboet en mulighet til såkalt cherry-picking, hvor boet kan videreføre de gunstige avtalene og avslutte de ugunstige. Boet blir ikke bundet av avtalen før det positivt har trådt inn. Tapet som en medkontrahent lider som følge av at konkursboet terminerer en avtale er å anse som en vanlig, usikret dividendefordring i boet. Disse fordringene får som oftest ikke noen dekning med mindre det er stilt sikkerhet.
De første fire ukene etter konkursåpning
Når det gjelder leieavtaler for fast eiendom som benyttes i næringsvirksomhet, er utgangspunktet litt annerledes: Boet trer automatisk inn i leiekontrakten med mindre konkursboet senest fire uker etter boåpning avgir en erklæring om at det ikke trer inn og stiller lokalene til utleiers rådighet. Dette innebærer at konkursboet innen denne fristen må ta stilling til om de ønsker å videreføre leieforholdet. Dersom boet ikke gir beskjed og heller ikke leverer tilbake lokalene, blir det bundet av leieavtalen.
I perioden fra konkursåpning og til lokalene er sagt opp og tilbakelevert må boet betale leie pr. dag. Denne leien er et såkalt massekrav som skal dekkes før alle andre krav i boet, og vil i praksis alltid bli betalt.
Særreguleringen som nevnt ovenfor gjelder kun leiekontrakter for fast eiendom som benyttes i «ervervsvirksomhet» og der bruken er tiltrådt før konkursåpning jf. dekningsloven § 7-10. Begrunnelsen bak særreguleringen ligger i at målet med bobehandlingen er å realisere debitors verdier til fordel for kreditorene.
Dersom boet enten skal fortsette virksomheten, eller selge en igangværende virksomhet, vil forretningslokaler ha en viktig betydning i tilfeller hvor verdien kan økes ved et samlet salg.
De første fire ukene kan derfor være usikre for utleiere, da det ofte vil hefte en viss usikkerhet vedrørende hvorvidt leieforholdet vil fortsette. Imidlertid vil konkursboet ofte ønske en rask avklaring, og utleier vil vanligvis uansett trenge noe tid på å skaffe en ny leietager.
Hvem har ansvaret for å rydde, vaske og tømme lokalene?
Som utleier er det viktig å huske på at konkursboet ikke har noen plikt til å rydde, vaske, fjerne søppel eller tredjepersons eiendeler fra lokalene dersom boet ikke trer inn i leieavtalen. Utgifter en utleier har med å ordne dette er å anse som en kontraktsmessig erstatning som bare vil være en vanlig dividendefordring i boet. Ofte vil derfor utleier selv sitte igjen med regningen for dette.
Etter konkursåpning er det likevel ikke uvanlig at konkursboet ønsker å inngå avtaler med utleier om vederlagsfri disponering av lokalene, slik at konkursboet kan få solgt eiendeler og i alle fall delvis ryddet lokalene, før det stilles til utleiers rådighet. For utleier kan en slik løsning være gunstig, eksempelvis dersom det er mye rot eller befinner seg tredjepersoners eiendeler i lokalet, da utleier slippe å rydde, oppbevare og besørge tilbakelevering av disse. En annen mulig avtaleløsning er å forlenge fristen for å erklære ikke-inntreden, mot at boet betaler leie dag for dag. Slike ulike avtaler og mellomløsninger kan være til fordel for både utleier og konkursboet.
Dekning av utleiers krav i tilknytning til leieforholdet – hva gjelder?
Det er ikke uvanlig at selskapet i månedene før konkurs har misligholdt plikten til å betale husleie. I slike tilfeller er utleiers sikkerhet ofte depositumskonto eller bankgaranti.
Sikkerhetene kan være utleiers redning i slike tilfeller, og kan benyttes både til dekning av skyldig husleie, tap på fremtidig husleie, skade på lokalene, og øvrige utgifter og krav som knytter seg til leieavtalen, herunder til rydding, vasking. Siden de stilte sikkerhetene ofte ikke er tilstrekkelige til å dekke alle kostnader og tapte inntekter, vil utleiere likevel ofte lide tap som følge av en leietagers konkurs.
Dersom det innestående på depositumskonto er tilstrekkelig til å dekke utleiers krav som springer ut fra leieforholdet, vil det overskytende tilfalle konkursboet. Det er ikke uvanlig at konkursboet og utleier havner i diskusjon om hvor store utgifter utleier har hatt, da konkursboet har en interesse i å beholde eventuelt overskytende på depositumskontoen.
Hva innebærer det at boet trer inn i leiekontrakten?
Dersom konkursboet benytter sin rett til å tre inn i leiekontrakten, blir konkursboet «berettiget og forpliktet på avtalens vilkår». Dette innebærer at boets forpliktelse til å betale husleie skal dekkes som massekrav. Boet vil da kunne si opp leiekontrakten med «sedvanemessig varsel» eller med tre måneders varsel dersom sedvane ikke finnes. Husleien må dekkes som massekrav også ut oppsigelsestiden, og som nevnt er dette krav som i praksis alltid blir betalt.
Det vanlige er at boet trer inn for den uoppfylte delen av avtalen. Dette er særlig aktuelt dersom konkursboet skal selge en igangværende virksomhet, og kjøper ønsker å videreføre den. Etter dekningsloven trenger ikke konkursboet å respektere eventuelle «change of control»-klausuler i leiekontrakten.
Konkursboet må imidlertid respektere husleielovens krav til samtykke fra utleier. Dette gir utleier en viss nektelsesrett, men denne begrenses av at det må finnes et saklig grunnlag for å nekte overføring. Normalt foreligger det saklig grunn dersom det er konkrete og påviselige holdepunkter for at den nye leietageren mangler betalingsevne eller har en historikk med konkurser og mislighold.
I situasjoner der utleier har en annen plan for forretningslokalene og ønsker å utnytte lokalene på en spesifikk måte, er utleier godt tjent med å samarbeide med bostyrer siden overdragelse av leiekontrakten kun kan nektes dersom det foreligger saklig grunn.
Avsluttende tips og råd
- Tenk konkurs ved avtaleinngåelsen.
- Vær bevisst hvem man velger som leietager – sjekk selskapets omsetning og resultater, er det en etablert aktør eller et oppstartsselskap?
- Økt risiko for sviktende betalingsevne gjør det nødvendig med større depositum eller økte garantier.
- Det er viktig å være bevisst utformingen av selve depositum- og/eller garantibestemmelsen, det bør tydelig fremgå at den sikrer samtlige krav utleier kan få mot leietager etter kontrakten.
- Erfaringsvis inngår utleier og leietager avtale om at det skal stilles sikkerhet, men selve innbetalingen blir ikke foretatt. Som den klare hovedregel bør sikkerheten være stilt før leieforholdet starter.