Regjeringen foreslår å stenge den såkalte borettslagsmodellen, som er en etablert skatteplanleggingsmetode, kalt flertrinnsmodellen i statsbudsjettet. Den brukes for å unngå gevinstbeskatning ved salg og utvikling av eiendom. Modellen innebærer transaksjoner i flere ledd, der fritaksmetoden og skattefri omorganisering benyttes for å overføre eiendom til borettslag uten skatt.
Den foreslåtte endringer kommer av at enkelte av landets største utleiere har benyttet modellen i sine nedsalg av utleieleiligheter, som da har kunnet skje uten beskatning av milliardgevinster. Derfor har modellen fått stor politisk oppmerksomhet. Samtidig er modellen ofte brukt av boligbyggere som har benyttet modellen til å redusere skattebelastningen i boligprosjekter knyttet til skatten på tomtegevinstene.
Ifølge Finansdepartementet brukes modellen både for å unngå gevinstbeskatning ved salg av eldre og etablert boligmasse og ved boligutvikling. Noe av grunnlaget for modellen er at Skatteetaten har avgitt bindende forhåndsuttalelser hvor den konkluderer med at modellen ikke rammes av den skatterettslige omgåelsesregelen.
I forslaget til statsbudsjett foreslår departementet at dette skattehullet tettes ved at det ikke lenger skal være adgang til skattefri innfusjonering av et aksjeselskap i borettslag. Slik innfusjonering er et sentralt ledd i flertrinnsmodellen. Tiltaket vil stenge for at modellen brukes for å unngå skatt på gevinster.
I forkant av budsjettet trodde vi at regjeringen ville opprettholde modellen for boligbyggerne, siden vi erfarer at den bidrar til boligbygging og i enkelte prosjekter også er avgjørende for at de blir realisert. Argumentasjonen finansdepartementet kommer med gjør at det synes lite sannsynlig at modellen skal bli videreført for noen.
Det foreslås at det blir fastsatt ikrafttredelsesbestemmelser som vil skjerme planlagte boligutviklingsprosjekter fra en uventet skattekostnad.
Flere detaljer om nedleggingen av borettslagsmodellen:
Endringene foreslås som utgangspunkt gjort gjeldende fra 15. oktober 2025. Det avgjørende vil være om beslutningen om fusjon er sendt til Foretaksregisteret før denne datoen.
Det foreslås at endringen ikke skal få virkning for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025
enten
- foreligger gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for boligbygging,
eller
- er gjennomført forhåndssalg av en eller flere boligenheter etter bustadoppføringslova.
Det foreslås at adgangen til skattefri innfusjonering skal bestå til 1. april 2026 for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025
- ikke foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligbygg,
eller
- foreligger planer om oppføring av nye boliger som vil utgjøre minst 50 pst. av eksisterende boliger på tomten
Departementet har også vurdert mulige tilpasningsmuligheter som kan tenkes for å unngå å bli omfattet av det nye forslaget.
I den sammenheng antar Departementet at bruk av festekontrakter eller utleie som tilpasningsverktøy neppe vil være særlig praktisk. Skulle det likevel vise seg at det blir gjennomført slike tilpasninger, vil det kunne gi grunnlag for bruk av omgåelsesregelen i skatteloven § 13-2.