Blogg: Nå har eiendomsskatteseddelen kommet

Pass på at du sjekker klagefristen i din kommune. Eksempelvis er fristen i Oslo kommune 11. april og Trondheim kommune 12. april. Klager som sendes inn etter fristen risikerer å bli avvist.

 

Skatt på bolig og annen fast eiendom

Rett før jul i fjor la skatteutvalget frem sin utredning «Et helhetlig skattesystem» med flere forslag som kan medføre økt beskatning av bolig og annen fast eiendom.

Utvalget mener blant annet at eiendomsskatten bør bestå som en kommunal skatt, men peker på at man bør vurdere å fjerne bunnfradraget. 

Størrelsen på bunnfradraget varierer mye fra kommune til kommune, men tall fra SSB fra 2022 viser at 73 kommuner har bunnfradrag. 

Som eksempelet nedenfor viser, vil fjerning av bunndraget medføre en stor økning i eiendomsskatten. Økningen blir naturligvis størst i kommunene med høyest bunnfradrag.  

Oslo kommune har et bunnfradrag på 4 000 000 kroner, og en promillesats for boligeiendommer på 3 promille. 

Fjerning av bunnfradraget vil da innebære at eiendomsskatten for en bolig med en verdi på 6 500 000 kroner stiger fra 1 650 kroner til 13 650. Dette tilsvarer en økning på 12 000 kroner. 

 

Hvordan klage på eiendomsskatten?

Klage på eiendomsskatt sendes skriftlig til kommunen, hvor det bør fremgå tydelig hvilken endring som ønskes. 

Det vil ikke være mulig å klage over samme forhold to ganger, og klagen bør derfor være godt begrunnet. 

Klagen kan knytte seg til en rekke forhold som vi vil omtale nærmere nedenfor. Det kan for eksempel være feil i faktagrunnlaget ved takseringen, herunder bygningstype, kvadratmeter og sonefaktor, eller feil i den skjønnsmessige vurderingen av eiendommens standard og beliggenhet.  

Vår erfaring er at man lykkes best med klagen dersom den er godt underbygget, både faktisk og rettslig med konkrete objektive fakta. 

Husk at hvis du klager og vinner frem kan du etter forvaltningsloven ha rett til å få dekket nødvendige saksomkostninger. 

 

Har du opplevd en økning i eiendomsskatten?  

Tall fra SSB fra 2022 viser at 320 kommuner har eiendomsskatt, og at flertallet av kommunene har eiendomsskatt på all fast eiendom. 

Kommuner som benytter kommunal taksering har mulighet til å taksere eiendommene hvert tiende år. Flere kan derfor oppleve en kraftig økning av eiendomsskatten som følge av at flere kommuner har retaksert bolig- og næringseiendommer. Eksempler på dette er Råde kommune og Trondheim kommune. 

Vår erfaring er at man særlig ved retaksering har en mulighet til å nå frem med klager, ettersom det da er en ny prosess og nye retningslinjer som ligger til grunn for beregningsgrunnlaget. 

Det er ulike regler for verdifastsettelsen av bolig, fritidsboliger og næringseiendommer, og prinsippene for verdifastsettelsen varierer fra kommune til kommune. En klage på eiendomsskatten må derfor baseres på retningslinjene og beregningsmodellen i den aktuelle kommunen hvor eiendommen ligger. 

 

Verdsettelse ved taksering eller formuesgrunnlag?

Verdsettelsen kan skje på bakgrunn av kommunal taksering eller skatteetatens formuesgrunnlag. Ved verdifastsettelsen av den konkrete eiendommen skal kommunen søke å finne frem til eiendommens objektive markedsverdi. 

Vær oppmerksom på at næringseiendommer og fritidsboliger alltid skal takseres av kommunen.

Skatteutvalget har i sin utredning anbefalt at det bør utarbeides nye regler for taksering av fritidsboliger. 

Videre mener utvalget det er gode grunner til å gjøre det obligatorisk for kommunene å verdsette boliger ved bruk av formuesgrunnlag. Utvalget har pekt på at dette vil være forenklende for kommunene som vil spare administrative kostnader ved taksering, samt forenklende for skattytere ettersom takseringsgrunnlaget for bolig da vil være det samme som i formuesskatten.

 

Taksering 

Flere kommuner har utarbeidet sjablongbaserte retningslinjer for takseringen. Dette er gjerne en grovmasket oppdeling av kommunen i ulike soner etter bydeler og ulike sonefaktorer. For eiendommer som ligger på grensen i de ulike sonene, vil en grundig gjennomgang av takstgrunnlaget kunne være vel anvendt tid, og noe vi anbefaler.

Eiendommer med ulik standard vil kunne få lik takst når de ligger i samme sone. Gamle bygårder som ikke er tilpasset dagens standard kan dermed få samme kvadratmetertakst som helt nye bygg. Det vil kunne gi store utslag for taksten avhengig av om eiendommen havner på den ene eller andre siden av de soneinndelingene som er trukket opp og du bør derfor sjekke om kommunen har benyttet riktig sjablong for din eiendom. 

Du bør også sjekke om kommunen har benyttet riktig bolig- eller brukstype, samt areal ettersom dette er forhold som påvirker beregningen, og typisk vil være noe man kan dokumentere at er feil, og kan få rettet. For større næringseiendommer vil selv mindre korrigeringer gi store utslag på eiendomsskatten. 

I tillegg til soneinndelingene benytter mange kommuner ulike justeringsfaktorer for å beregne verdien på eiendommen, herunder indre og ytre faktor som skal hensynta spesielle forhold ved den enkelte eiendom. Faktorsettingen er i stor grad basert på taksørenes skjønnsmessige utvendige vurdering av eiendommen og beliggenhet i sonen. I mange tilfeller kan det være grunn til å tro at det ikke har vært tilstrekkelig tid for takstnemnda og takstmennene til å utføre en grundig taksering av alle eiendommer, og at faktorene ikke er vurdert i samsvar med reelle forhold. Det kan også være store forskjeller i bruken av indre og ytre faktorer, og om de overhodet er benyttet. 

 

Justeringsfaktor for boligeiendommer

Indre faktorer for boligeiendommer vil typisk være forhold som vedrører eiendommen, slik som standard, kvalitet og funksjonalitet, mens ytre faktorer typisk vil være forhold som vedrører omgivelsene slik som støy, utsikt, solforhold og adkomst. 

 

Justeringsfaktor for næringseiendommer 

For næringseiendommer vil indre faktorer typisk være forhold som tilstand, vedlikehold, standard, funksjonalitet og kvalitet, mens ytre faktorer vil typisk være beliggenhet i sone, eksponering, nærhet til kommunikasjonsknutepunkt og parkering. 

Ofte benyttes det også generelle aldersjusteringer og etasjefaktorer. For eksempel blir gjerne en kjelleretasje ansett å ha lavere verdi pr. kvadratmeter enn hovedetasjen. 

Hvis kommunen mener at eiendommen har en bedre eller dårligere plassering og/eller standard enn gjennomsnittet i sonen, skal dette reflekteres ved at det settes en lavere eller høyere indre og/eller ytre faktor. Hvis du mener at kommunen har fastsatt faktorene feil for din eiendom, bør du vurdere å klage.  

 

Formuesgrunnlag

Hvis eiendomsskattetaksten er basert på skatteetatens formuesgrunnlag, og du mener at boligverdien er feilaktig oppgitt eller formuesverdien er for høy i forhold til reell markedsverdi, kan du selv endre grunnlaget i skattemeldingen. Dersom for eksempel opplysningene i skattemeldingen (p-rom (areal), byggeår eller boligtype) er feil, kan du selv endre opplysningene. Dette gjør du ved å sende inn en endringsmelding til Skatteetaten. Du må kunne fremlegge dokumentasjon på påstått endring dersom Skatteetaten etterspør dette.

Vær oppmerksom på at eiendomsskatten for 2023 baserer seg på omsetningsverdien fra 2021, og at det i så fall må sendes inn endringsmelding for inntektsåret 2021. Det er adgang til å endre skattemeldingen i tre år etter fristen for levering av skattemeldingen.

 

Vil du ha blogger rett i innboksen? Abonner på vårt nyhetsbrev her.