Blogg:

Feil behandling av byggekostnader kan koste dyrt

18. mars 2021

Bilde av oppussingsutstyr

 

Ved renovering eller oppussing av eiendom, er det særlig én praktisk problemstilling som ofte dukker opp; I hvilken grad kan prosjektets kostnader regnes som kostnader til vedlikehold eller påkostninger? Her får du innsikt i denne problemstillingen.

Grunnen til dette er gjerne den potensielt store innvirkningen for betalbar skatt, og dermed også likviditet, som fordelingen av kostnadene får for eier av eiendommen i kostnadsåret.

 

Slik kan kostnadene fradragsføres

Kostnader til vedlikehold av fast eiendom kan fradragsføres direkte. Når en kostnad kommer direkte til fradrag, innebærer det en reduksjon i betalbar skatt med 22 % av vedlikeholdskostnadene det aktuelle året. Vedlikeholdskostnader gir fullt ut utslag på eierens bunnlinje i det året kostnadene pådras. Kostnader utover dette må aktiveres på eiendommens saldo, ved at de legges til eiendommens kostpris (aktiveres). Disse kostnadene kommer til fradrag over tid gjennom avskrivninger dersom bygget er avskrivbart, og først ved realisasjon for ikke avskrivbare bygg.

For alle som driver innen fast eiendom, kan en feilaktig oppfatning av hva som skattemessig anses som vedlikehold og påkostning potensielt ha stor økonomisk betydning. Feilaktig behandling og rapportering innebærer ikke bare risiko for tilleggsskatt for eier av eiendommen. Ved due diligence i forbindelse med potensielt salg, vil det være viktig for kjøper å avdekke om kostnadene er behandlet korrekt, og videre om aktiveringspliktige påkostninger er ført på riktig saldogruppe. Feilaktig behandling kan blant annet påvirke kjøpesum, og medføre erstatningskrav mot selger.  

 

Hva er vedlikehold?

Kostnader pådratt for å bringe eiendommen tilbake til den standard den hadde som ny, er vedlikeholdskostnader. Har eiendommen blitt overdratt, er det eiendommens opprinnelige tilstand som er avgjørende, og ikke tilstanden ved overdragelse til ny eier. 

For at en kostnad overhodet skal regnes som en vedlikeholdskostnad, er det en forutsetning at det foreligger et vedlikeholdsbehov. Foreligger det ikke vedlikeholdsbehov, vil utgiftene som pådras uansett være påkostninger. 

Selv om det foreligger et vedlikeholdsbehov, kan kostnadene i enkelte tilfeller bli regnet som påkostninger dersom eiendommen ikke lenger kan sies å være samme gjenstand. Dette vil for eksempel være tilfelle dersom hele bygget med unntak av grunnmuren skiftes ut. 

Kostnader til heving av standard er ikke regnet som vedlikehold. Ved vurdering av hva som var byggets opprinnelige standard, er det likevel ikke de konkrete løsningene og materialvalgene fra oppføringen av bygget som skal vurderes, men hvorvidt standarden i utgangspunktet var lav, middels eller høy, og tilsvarende om den etter dagens standard må regnes som lav, middels eller høy etter utført arbeid. 

Eksempler på tiltak som i utgangspunktet regnes som vedlikehold er:

  • Maling av tidligere malt bygg, men ikke av bygning som ikke tidligere var malt.
  • Utskifting av vinduer innenfor samme standard.
  • Legging av nytt tak innenfor samme standard. 

 

Hva er påkostninger?

Kostnader til arbeider som ikke er vedlikehold, er som hovedregel påkostninger. Dette til tross for at tiltakene ikke nødvendigvis fører til noen økning av verdien på eiendommen. 

Det samme gjelder kostnader til endring av bygg, eksempelvis endring av planløsning, overgang fra cellekontor til kontorlandskap, flytting av våtrom med videre. Disse typene endringer ser man gjerne i form av leietakertilpasninger ved inngåelse av nye leieavtaler. For slike endringer er det uten betydning om de innebærer en heving av standard eller ikke. 

Deler av kostnadene til endringer kan likevel i visse tilfeller regnes som vedlikeholdskostnader, da i form av såkalt «tenkt vedlikehold». Vi kommer tilbake til dette nedenfor. 

Eksempler på tiltak er som i utgangspunktet regnes som påkostninger er:

  • Oppføring av tilbygg.
  • Maling av et tidligere umalt bygg.
  • Modernisering/oppgraderinger (også når det følger av offentlig pålegg eller ny lovgivning).
  • Funksjonelle endringer, eksempelvis endringer i planløsning eller andre leietakertilpasninger. 

 

«Tenkt vedlikehold» og påkostninger

I noen tilfeller vil endringer på en fast eiendom være utenfor vedlikeholdsbegrepet, selv om endringstiltakene ikke innebærer noen verdiøkning eller standardheving. Et allerede nevnt eksempel er at en vegg rives, og at ny vegg oppføres et annet sted. 

I eksempelet over er det imidlertid godtatt at noe av kostnadene til utskifting av veggen kan komme til fradrag likevel,  dersom den opprinnelige veggen uansett hadde et vedlikeholdsbehov. Det er dette som gjerne omtales som «tenkt vedlikehold». 

Synspunktet er, at hvis veggen uansett måtte byttes, kan en andel av kostnadene tilsvarende de tenkte vedlikeholdskostnadene fradragsføres. Merkostnadene knyttet til flyttingen må imidlertid aktiveres som påkostninger. Fradragsføring på grunnlag av tenkt vedlikehold forutsetter at eiendommens funksjoner videreføres. Endres for eksempel eiendommen fra et lager til et butikklokale, vil tenkt vedlikehold ikke være aktuelt. 

Illustrasjonsfigur ved utskifting av dører (det forutsettes at det foreligger et vedlikeholdsbehov):
[FIGUR]

Illustrasjonsfigur ved utskifting av dører

Figuren er ikke uttømmende for vurderingene som må gjøres.

 

Selvstendige formuesobjekter

For avskrivbare bygg, vil bla. heisanlegg, kjølerom med maskiner og elektrisk anlegg anses som faste installasjoner. Utskifting skal da behandles som utskifting av en selvstendig gjenstand. Normalt skal blant annet følgende gjenstander ikke regnes som en del av bygget:

  •      Ikke integrerte hvitevarer
  •      Lett demonterbare lamper
  •      Produksjonsmaskiner

 

Utskifting av et selvstendig formuesobjekt er ikke vedlikehold i denne sammenhengen. Derimot vil reparasjon eller utskifting av en del av et formuesobjekt være vedlikehold, dersom reparasjon eller vedlikehold av denne er nødvendig. På fast eiendom skal for øvrig hver enkelt frittstående bygning regnes som et selvstendig formuesobjekt, og føres på eget saldoskjema.

 

Hvorfor er bevissthet rundt grensedragningen viktig?

Ved direkte fradrag vil som nevnt betalbar skatt bli redusert med 22 % av vedlikeholdskostnadene i kostnadsåret. Aktiveringspliktige påkostninger legges til byggets inngangsverdi, og kommer til fradrag gjennom løpende avskrivninger for den enkelte saldogruppe over tid, eller eventuelt først ved realisasjon av objektet hvis bygget ikke er avskrivbart. 

Dersom faktiske vedlikeholdskostnader, av praktiske grunner, skattemessig aktiveres som påkostninger, påføres selskapet et tap som følge av unødvendig stor skattebelastning:

  • I beste fall må fradragsrettens nåverdi og endelig effekt på betalbar skatt neddiskonteres, ettersom fradrag gis over mange år. 
  • I verste fall får selskapet (derigjennom aksjonærene) aldri utnyttet fradraget fullt ut. 
  • Selskapets likviditet påvirkes negativt ved at betalbar skatt er høyere i investeringsåret. 
  • Aksjonærene påføres tap som følge av den umiddelbare skattebelastningen som reduserer utbyttegrunnlaget. 

Tilsvarende vil påkostninger som feilaktig fradragsføres innebære at selskapet oppnår en urettmessig reduksjon eller utsettelse av betalbar skatt. 

Et bevisst forhold til hva som er vedlikehold og påkostninger er derfor svært viktig for å optimalisere selskapets skattebelastning, samtidig som man reduserer risikoen for tilleggsskatt, bokettersyn mv. på grunn av urettmessig fradragsføring av aktiveringspliktige omkostninger. Feilaktig krevet fradrag kan også utløse krav om erstatning i forbindelse med salg av eiendomsselskap. 

Vår erfaring er at fokus på disse problemstillingene på et tidlig stadium er viktig for å legge til rette for en mest mulig presis vurdering, og dermed også sikre at fradragsberettigede kostnader faktisk kan fradragsføres. 

BDO bistår jevnlig kunder med spørsmål om aktivering og direkte fradragsrett for vedlikeholdskostnader. Vi har god erfaring med å løpende vurdere kostnader for fradrag/aktivering gjennom tett dialog med entreprenør, prosjektleder og forretningsfører underveis i eiendomsprosjekter.

For spørsmål omkring dette eller andre skattespørsmål, kontakt oss gjerne. Du finner en oversikt over alle våre kontor her.

Les mer om hvordan vi kan bistå deg i eiendomsbransjen her.