Blogg:

Forslag om presiseringer i sikkerhetsventilen for formuesverdsettelse av næringseiendom

20. mai 2022

Anette Meidell, Advokatfullmektig, BDO Advokater |
Hanne Fritzsønn, Partner, BDO Advokater |

Kontorbygg sett utenfra

 

Finansdepartementet sendte 5. mai 2022 ut høringsnotat knyttet til presiseringer av vilkåret «dokumentert omsetningsverdi» ved bruk av den så kalte «sikkerhetsventilen» ved formuesverdsettelse av næringseiendom i skatteloven § 4-10 syvende ledd. 

Formuesverdsettelse av eiendeler skal som hovedregel settes til omsetningsverdien av eiendelen 1. januar i skattefastsettingsåret. For næringseiendom er imidlertid hovedregelen at disse skal settes til en «beregnet utleieverdi» etter FSFIN §§ 4-10-2 flg. Den beregnede utleieverdien kan i noen tilfeller bli høyere enn omsetningsverdien av eiendommen. Det er derfor mulig å kreve formuesverdien nedsatt til «dokumentert omsetningsverdi», jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd.  

Departementet foreslår i høringsnotatet å forskriftsfeste presiseringer knyttet til vilkåret dokumentert omsetningsverdi. Formålet er å gjøre dokumentasjonsvilkåret klart og forutsigbart, både for skattyterne og for skattemyndighetene. 

Det er foreslått at forskriften trer i kraft straks, med virkning fra og med inntektsåret 2022. Frist for å sende inn høringssvar er satt til 5. august 2022.  

Etter forslaget skal dokumentasjonen: 

  • tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
  • være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel, 
  • være utarbeidet av noen med relevant erfaring, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, 
  • være utarbeidet av en som er uavhengig av skattyter, og
  • inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene denne bygger på. 

Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, så fremt omsetningen er fritt salg mellom uavhengige parter. 

Forslaget kommer som følge av at det i 2021 ble innført nye forenklede regler som gir skattyter rett til å få et forholdsmessig fradrag basert på det prosentmessige avviket mellom beregnet formuesverdi, og dokumentert omsetningsverdi de fem påfølgende årene. 

Illustrert med et eksempel: Dersom den beregnede formuesverdien er kr 10 000 000 i år 1, og skattyter kan dokumentere at omsetningsverdien av eiendommen er kr 8 000 000, vil eiendommens formuesverdi år 1 nedsettes til kr 8 000 000. Det prosentmessige avviket er på 20 %. Dersom beregnet formuesverdi år 2 er kr 11 000 000, vil skattyter kunne få et fradrag i denne verdien med kr 2 200 000 (20 % av kr. 11 000 000), slik at formuesverdien for år 2 blir kr. 8 800 000. 

Dersom den dokumenterte omsetningsverdien fremdeles er kr. 8 000 000 i år 2, må skattyter vurdere om det skal fremskaffes ny dokumentasjon for denne, eller om skattyter skal kreve fradrag i beregnet utleieverdi for det aktuelle inntektsåret basert på dokumentasjonen fra år 1. Dersom skattyter velger å benytte fradraget, vil skattyter kunne vente 6 år med å innhente ny dokumentasjon for omsetningsverdien.  

Presisering av vilkåret «dokumentert omsetningsverdi» gir skattyterne mer forutsigbare regler å forholde seg til, men vil kunne medføre økte kostnader for skattytere som selv besitter relevant kompetanse til å foreta verdsettelser. Sett i lys av at sikkerhetsventilen tidligere var mer utfordrende å praktisere og vurdere for næringseiendom, mener vi alt i alt at forslagene underbygger et rettferdig regelverk. 

Lenke til høringsnotatet finner du her.