I en nylig avgjørelse fra Skatteklagenemnda (SKNS1202512) ble BFU 8/2025 påklaget. I den aktuelle saken ønsket eieren – et holdingselskap - å gjennomføre en fusjon mellom et eiendomsselskap (AS) og et nyopprettet borettslag. Planen var at borettslaget skulle eie eiendommen, og at andelene skulle selges videre til private boligkjøpere. Andelsleilighetene skulle legges ut for forhåndssalg i år 1, mens ferdigstillelse og fusjon skulle skje i år 3. Det ble lagt til grunn at maksimalt 84 % av andelene skulle overføres til sluttbrukerne i fusjonsåret, mens resterende andeler skulle overføres i år 4. Selskapet baserte seg på tidligere bindende forhåndsuttalelser og argumenterte for at fusjonen kunne gjennomføres skattefritt – men Skatteklagenemnda var ikke enig.
Det sentrale: 85 %-kravet i skatteloven § 7-3 og kravet om lik skattefastsetting
For at en fusjon skal kunne gjennomføres uten beskatning etter ulovfestet rett, må begge partene i fusjonen – her: aksjeselskapet og borettslaget – ha samme skattemessige fastsettingsmåte i fusjonsåret.
Et borettslag har samme skattemessige fastsettingsmåte som et aksjeselskap dersom vilkåret for boligselskapsfastsetting etter skatteloven § 7-3 ikke er oppfylt.
Vilkåret for boligselskapsfastsetting i skatteloven § 7-3 er at minst 85 % av leieinntektene og dekning av felleskostnader kommer fra personlige andelshavere i borettslaget. Når dette vilkåret er oppfylt, er den skattemessige fastsettingsmåten for borettslaget ikke lenger lik fastsettingsmåten til et aksjeselskap og en fusjon kan derfor ikke gjennomføres skattefritt.
Dette fastsettingskravet er helt avgjørende for borettslagsmodellen – og styrer når i tid fusjonen må skje for å være skattefri.
Viktig presisering i saken
Her kan det imidlertid være grunn til å stusse, klageren opplyste jo at maksimalt 84 % av andelene i borettslaget ville bli overført til personlige andelshavere i fusjonsåret. Ettersom vilkåret er at 85 % av leieinntektene og dekning av felleskostnader skal komme fra personlige andelshavere skulle dette tilsi at vilkåret for boligselskapsfastsetting ikke ville være oppfylt.
De resterende andelene skulle fortsatt være eid av holdingselskapet, som ville stå for leie og dekning av felleskostnader på disse. Planen var ikke å leie ut de usolgte leilighetene til tredjepart, men å selge dem (til personlige andelshavere) etter hvert. Hele borettslaget var altså ment å være et boligselskap for privatpersoner.
Skatteklagenemnda avviste klagers anførsel om at dette ikke var tilstrekkelig til at borettslaget skulle være gjenstand for boligselskapsfastsetting fra og med det året andelene ble overført de personlige andelshaverne.
Sekretariatet uttalte følgende:
"Vurderingen av hvorvidt 'minst 85 % av leieinntektene og dekning av felleskostnader' kommer fra personlige andelshavere, må vurderes basert på hvilke leieinntekter eller dekning av felleskostnader som borettslaget vil få når alle de planlagte leilighetene er utleid."
Videre slo nemnda fast at:
"Vilkårene for skattlegging etter skatteloven § 7-3 vil da være oppfylt for [borettslaget] fra det tidspunktet den første andelen overleveres til en boligkjøper – etter praksis nærmere satt til det året den første kjøperen har betalt kjøpesummen, fått borett ved innføring i grunnboken og fått plikt til å betale felleskostnader."
Siden overdragelse til private kjøpere skulle skje allerede i fusjonsåret, ville borettslaget også fra dette året bli skattefastsatt som boligselskap etter § 7-3, altså på andelshavernivå – mens aksjeselskapet ble lignet som eget skattesubjekt.
Resultat: partene hadde ikke lik skattefastsetting, og dermed kunne ikke fusjonen gjennomføres skattefritt.
Nybygg vs. eksisterende bygg
Men, dette er ikke hele historien. Sommeren 2025 ble det avgitt to andre bindende forhåndsuttalelser om bruk av borettslagsmodellen, BFU 6/2025 og BFU 7/2025. Disse gjaldt begge eksisterende leiegårder som skulle omdannes til borettslag gjennom fusjon med borettslag.
I begge disse sakene ble 85 %-kravet behandlet, men fordi de eksisterende leiegårdene allerede var utleid til andre, og fremdeles ville være det i fusjonsåret, kunne holdingselskapene overføre noen andeler til sluttbrukerne i fusjonsåret. Like fullt var planen at alle andelene skulle selges videre til sluttbrukere når de eksisterende leiekontraktene utløp.
Det er de samme rettsreglene som gjelder for begge de faktiske situasjonene og det er ikke helt innlysende at borettslaget i det ene tilfellet kvalifiserer til boligfastsetting av andelshaverne selv om leilighetene er utleid fra stifter av borettslaget i det ene tilfellet og ikke i det andre.
Hva innebærer dette?
Disse sakene illustrerer tydelig behovet for fortsatt avklaring gjennom bindende forhåndsuttalelser i forkant av omorganiseringer ved bruk av borettslagsmodellen – og hvor avgjørende det er med timingen av overdragelse til sluttbrukere når man benytter seg av borettslagsmodellen:
- Det holder ikke å holde tilbake mer enn 15% av andelene i fusjonsåret når det er planlagt at 100 % av andelene etter hvert skal eies av personlige andelshavere, og ingen skal leies ut til andre. Borettslaget anses i disse tilfellene å oppfylle vilkårene for boligfastsetting av andelshaverne fra det tidspunktet den første andelen faktisk overføres til en boligkjøper – altså når kjøper har betalt, er innført i grunnboken og får plikt til å betale felleskostnader løpende.
- Dersom dette skjer i samme år som fusjonen, kan fusjonen ikke gjennomføres uten beskatning.
Praktiske konsekvenser
| Tiltak | Anbefaling |
| Utsett overdragelse | Vent med å overføre andeler til boligkjøpere til året etter fusjonen. |
| Planlegg fusjonstidspunkt nøye | Sikre at borettslaget i fusjonsåret ikke har andelshavere som tilsier at vilkåret i § 7-3 er oppfylt. |
| Én andelshaver-modell | La ett holdingselskap eie 100 % av andelene i fusjonsåret – dette gir lik fastsetting. Dette er i tråd med tidligere praksis i blant annet BFU 38/2008, hvor det er presisert at fusjon mellom aksjeselskap og borettslag med kun én andelshaver vil ha lik skattefastsetting – og derfor ikke hindres av 85 %-kravet. |
| Søk BFU | Få bindende forhåndsuttalelse tidlig i prosessen for å unngå feil. |
Oppsummert
Skatteklagenemndas avgjørelse bekrefter at borettslagsmodellen fortsatt er akseptabel – men kun når kravene faktisk er oppfylt. Det er særlig viktig å skille mellom nybygg og eksisterende bygg.
Ved nybygg og nyetablerte borettslag, der målet er å selge alle andeler til sluttbrukere, er det avgjørende at overdragelsen av andeler først skjer etter fusjonsåret dersom man ønsker skattefrihet.
NB!
Finansministeren uttalte i april i år at «departementet er i gang med å vurdere hvordan denne uønskede skatteplanleggingen kan motvirkes», og vi antar at det vil kunne komme endringer ved bruk av borettslagsmodellen i fremtiden. Samtidig er det gode grunner til å tro at det primært er omdanning fra leiegård til borettslag man ønsker å motvirke og ikke bruk av modellen ved oppføring av nybygg.