BDO har tidligere skrevet en artikkel som gir oversikt over hva utleier bør være oppmerksom på – både før inngåelse av leiekontrakten, ved betalingsproblemer hos leietager og dersom leietager går konkurs. I denne bloggen snur vi på det, og ser nærmere på hva leietager bør vite og gjøre dersom det er utleier som går konkurs.
Hva skjer med eiendommen når utleier går konkurs?
Når utleier som er hjemmelshaver til eiendommen som leies ut går konkurs, inngår eiendommen i konkursboets beslag. Som oftest finnes det tinglyste heftelser på eiendommen, slik at eventuelle salg må koordineres i samråd med de aktuelle panthaverne dersom det er tvil om eiendommen er overbeheftet. For leietagere er det viktig å merke seg at eiendommer i mange tilfeller er overbeheftet i konkurssituasjoner. I disse tilfellene vil panthaverne i praksis avgjøre hva som skal skje videre med eiendommen.
For leietager kan utleiers konkurs ha ulik betydning avhengig av situasjonen. Noen leietagere har langvarige kontrakter med gode vilkår og ønsker å fortsette leieforholdet. Andre har kanskje mindre fordelaktige avtaler og ser konkursen som en mulighet til å avslutte leieforholdet. Uansett situasjon er det viktig for leietager å få en hurtig avklaring på hvordan konkursen påvirker leieavtalen.
Konkursboets valgfrihet – hva betyr det for leietager?
Et konkursbo kan som hovedregel velge om det vil tre inn i de gjensidig bebyrdende avtalene som skyldneren var bundet av ved konkursåpningen. Dette gir konkursboet mulighet til såkalt cherry-picking, hvor boet kan videreføre de gunstige avtalene og avslutte de ugunstige. For leietager innebærer dette at man ved utleierkonkurs kan risikere å stå uten leieavtale og blir nødt til å fraflytte lokaler på kort varsel. I praksis vil konkursboet ofte være interessert i å videreføre leieforholdet til situasjonen er nærmere avklart.
Leietager kan kreve at konkursboet «uten ugrunnet opphold» tar stilling til om det ønsker å benytte seg av sin rett til å tre inn i leieavtalen jf. dekningsloven. Dette kan gi leietageren en raskere avklaring og redusere usikkerheten rundt videre bruk av lokalene.
Hvis konkursboet trer inn i leieavtalen
Dersom konkursboet velger å tre inn i leieavtalen, fortsetter leieforholdet som før på de samme vilkår og betingelser. Konkursboet overtar da utleiers rett til å motta husleie, og overtar samtidig utleiers løpende forpliktelser i leieavtalen, slik som vedlikehold og andre driftsoppgaver, men likevel slik at konkursboet har en ekstraordinær oppsigelsesadgang på tre måneder.
Det er viktig å merke seg at konkursboet ikke er ansvarlig for mislighold og forsømmelser som utleier har pådratt seg før konkursåpning. Slike krav må i så fall meldes som en usikret dividendefordring, det vil si krav på forholdsmessig dekning, i boet.
Dersom boet velger å tre inn i leieavtalen, gir dette leietager forutsigbarhet om at leieforholdet videreføres i en mellomperiode. Leietager vil likevel måtte leve med usikkerhet knyttet til hva som vil skje med eiendommen. Konkursboet kan ha et ønske om å selge eiendommen med påhvilende leieavtaler, særlig dersom leieavtalene er fordelaktige. Hvis eiendommen anses mer verdt uten leieavtalene, vil konkursboet sannsynligvis si opp disse før salg.
Ofte ser man næringseiendommer som er skilt ut til egne aksjeselskaper. Hvis morselskapet går konkurs, er det aksjene i eierselskapet som selges. Dette er ikke en utleierkonkurs, og skal i utgangspunktet ikke ha noen innvirkning på leietagers rettsstilling.
Hvis konkursboet ikke trer inn i leieavtalen
Dersom konkursboet velger å ikke tre inn i leieavtalen, følger det av dekningsloven § 7-7 at leietager har rett til å heve leiekontrakten. For en leietager som planlegger å flytte og/eller ønsker å avslutte leieforholdet, gir dette anledning til å avslutte et uønsket leieforhold. For de leietagerne som ønsker å bli, kan situasjonen være vanskeligere, men som vi vil belyse, finnes det likevel et visst vern.
Konkursboet blir ikke bundet av avtalen før det positivt har trådt inn. Tapet som en medkontrahent (avtalepart) lider som følge av at konkursboet terminerer en avtale er å anse som en vanlig, usikret dividendefordring i boet. Slike fordringer får som regel liten eller ingen dekning, med mindre det er stilt sikkerhet.
Tinglyste versus ikke-tinglyste leieavtaler
Det kan trekkes et skille mellom leieavtaler som er tinglyste, og de som ikke er det. For ikke-tinglyste leieavtaler, innebærer en konkurs hos utleier at leieavtalen kan sies opp med tre måneders varsel. Dette gjelder uavhengig av om leieavtalen er tidsbestemt, uoppsigelig eller langvarig. Oppsigelsesfrister på over tre måneder kan derfor ikke gjøres gjeldende overfor konkursboet.
Er leiekontrakten tinglyst før konkursåpning må konkursboet respektere denne. Det er viktig å presisere at tinglysning sikrer leietagers rett til å bruke lokalene, men at konkursboet ikke overtar ansvaret for de øvrige biforpliktelser utleier har ovenfor leietager – som vedlikehold, strøm og oppvarming, med mindre boet trer inn i avtalen.
Tinglysning av leieavtaler er i realiteten sjeldent, men kan gi leietager et sterkere vern mot utleiers kreditorer. I henhold til tinglysingsloven må konkursboet respektere leieavtaler som er tinglyst før konkursåpning. Ved et eventuelt salg av eiendommen skal derfor retten til å benytte lokalene følge med til ny eier.
Likevel er heller ikke tinglyste leieavtaler helt beskyttet mot utleiers øvrige kreditorer. Ofte er eiendommen pantsatt for høyere beløp enn dens verdi. I slike tilfeller åpner tvangsfullbyrdelsesloven og konkursloven for at tinglyste rettigheter kan tilsidesettes ved tvangssalg dersom det er nødvendig for å oppnå en salgspris som dekker foranstående prioriterte heftelser. Dekning av foranstående panteheftelse kan derfor fortrenge tinglyste leieavtaler.
Når konkursdebitor er fremutleier
I noen tilfeller er konkursdebitor både leietager og fremleier av lokalene (fremutleier). Dette gjør situasjonen mer kompleks, da boet må forholde seg til to ulike leieavtaler: som leietager overfor utleier, og som utleier overfor fremleietager.
Når konkursdebitor er leietager gjelder reglene som ble nærmere behandlet i denne artikkelen. Utgangspunktet er derfor at konkursboet (fremutleier) er bundet av leieavtalen med utleier frem til erklæring om ikke-inntreden avgis jf. dekningsloven § 7-10.
Med mindre konkursboet trer inn i begge kontraktene, mister fremleietageren sin rett til å disponere lokalene. Fremleietageren kan derfor risikere å stå uten leieavtale siden lokalene ikke er eid av konkursdebitor, og må i slike situasjoner forhandle direkte med gårdeier eller flytte. Dersom utleier har godkjent fremleieforholdet er det antatt at også fremleietager har rett til å stå i lokalene i tre måneder.
Oppsummert: 4 tips og råd til leietagere
- Be konkursboet raskt å avklare om de vil tre inn i leieavtalen – dette gir deg oversikt og forutsigbarhet.
- Sjekk om leieavtalen er tinglyst – tinglysning kan gi bedre beskyttelse ved konkurs.
- Vær forberedt på at leieavtalen kan sies opp med tre måneders varsel hvis den ikke er tinglyst.
- Vurder alternative lokaler tidlig og vær forberedt på at du kan måtte flytte eller finne alternative lokaler dersom konkursboet ikke ønsker å videreføre leieavtalen.