Blogg: Skatteregler ved dekningssalg når kjøper ikke betaler

Vi ser at flere utbyggere nå må foreta dekningssalg som følge av at kjøper ikke kan betale for eiendommen de har kjøpt, fordi økonomien er vesentlig endret etter at avtalen ble inngått.  

Dekningssalg reiser problemstillinger knyttet til den skattemessige behandlingen det er nyttig å være kjent med. Etter et dekningssalg kan situasjonen kompliseres ytterligere dersom den opprinnelige kjøperen ikke kan gjøre opp for seg.  
 

Hva er et dekningssalg? 

Når selger av en eiendom aksepterer et bud fra en kjøper, oppstår det en bindende avtale mellom partene. Dersom kjøper ikke møter opp på overtakelsesdagen eller ikke betaler kjøpesummen, kan selger heve kjøpet dersom misligholdet er vesentlig. Etter at kjøpekontrakten er hevet, kan selger foreta et dekningssalg.   

Dekningssalget gjennomføres som et vanlig salg for selger. Dersom selger påføres et tap ved dekningssalget, for eksempel ved merkostnader eller lavere kjøpesum, kan selgeren kreve tapet dekket av den opprinnelige kjøperen.  
 

Når er salget skattepliktig?

Salget er ikke skattepliktig før eiendommen er endelig overført til ny kjøper.

Hovedregelen i skatteloven er at inntekter skal beskattes i det inntektsåret selger får en ubetinget rett til kjøpesummen.  

Ved kjøp og salg av eiendom skal inntekten skattes av når selger har overlevert eiendommen til kjøper.  

Ved mislighold som nevnt over har selger ikke overlevert eiendommen til den opprinnelige kjøperen og er fremdeles eier – frem til et dekningssalg er gjennomført og eiendommen er overlevert til ny kjøper. Etter skatteloven vil derfor realisasjon av eiendommen først skje ved overføring av eiendomsretten til en ny kjøper etter dekningssalget.   
 

Selgers krav på erstatning er skattepliktig når dekningssalget er gjennomført  

Dersom selger ender opp med et tap etter dekningssalget, vil selger ha krav på erstatning fra den opprinnelige kjøperen.  

Kravet på erstatning vil være skattepliktig inntekt for selger på samme tidspunkt som dekningssalget er gjennomført og eiendommen er overført til ny kjøper. Da er tapet selger lider som følge av dekningssalget klart og et tilsvarende krav mot den opprinnelige kjøperen er etablert. På dette tidspunktet har selger en ubetinget rett til erstatningsbeløpet, og selger må derfor inntektsføre erstatningskravet mot opprinnelig kjøper.  

Betaling av erstatningsbeløpet er ikke avgjørende for når erstatningsbeløpet kommer til beskatning som inntekt for selger.  
 

Hva skjer hvis kjøper ikke kan betale? 

I kjølvannet av et dekningssalg kan selger stå overfor en situasjon der opprinnelig kjøper ikke er i stand til å betale erstatningskravet. I et slikt tilfelle vil selger påføres et tap.  

For å kunne kreve skattemessig fradrag for et slikt tap er det et krav at tapet er endelig konstatert.  

Dersom selger forgjeves forsøker å drive inn kravet eller opprinnelig kjøper går konkurs – uten at boet har midler til å dekke kravet – vil tapet være endelig konstatert, og selger kan kreve skattemessig fradrag for tapet.  

Dersom dekningssalget og opprinnelig kjøpers konkurs skjer innenfor samme inntektsår, vil dekningssalget innebære et skattemessig nullsumspill for selger.  
 

Tap i et annet inntektsår 

Dersom tapet blir endelig konstatert i et senere inntektsår enn dekningssalget, vil selger, dersom selger ikke har annen inntektsgivende aktivitet, få et fremførbart underskudd.  

Vi ser ofte at utbyggere er organisert med SPV, Singel Purpose Vehicle – et spesialforetak med et avgrenset formål, der hvert byggetrinn eller –prosjekt er lagt i et eget selskap. SPVet er forpliktet til å ivareta utbyggers reklamasjonsansvar i en femårsperiode.  

Hvorvidt utbygger kan utnytte underskuddet beror på om SPVet er en del av et skattekonsern. Dersom det er flere investorer på eiersiden i SPVet er det lite sannsynlig at underskuddet vil kunne utnyttes. 

Om SPVets virksomhet har opphørt, er det åpning for å tilbakeføre underskudd i inntekt de to siste årene før opphørsåret. Tilbakeføring av underskudd kan være en løsning der man kommer til at virksomheten i SPVet har opphørt, slik at underskuddet ikke går til spille. Det er i tilfelle tidligst når alle boligene er solgt og ettårsbefaring er gjennomført, slik at selskapets reklamasjonsansvar i hovedsak er fastlagt. Om virksomheten er opphørt etter skatteloven, må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.   

Spørsmål om dekningssalg? Ta kontakt med oss eller les om våre tjenester innen skatt og avgift på bdo.no.