Flere opplever at leietakere har utfordringer med leien på grunn av tøffe tider. Vi gir deg grepene du kan ta for å komme leietaker i møte uten negative momseffekter.
Renteøkninger, prisstigning og krigen i Ukraina gjør at flere virksomheter merker at forbrukerne har sparebremsen på. Det merkes også i markedet for utleie av næringseiendom, der utleiere opplever at leietaker kan få problemer med leien.
Som utleier kan du vurdere leierabatt, leiefritak og utsatt betaling av leie for å komme leietaker i møte. Men, her bør du som utleier være obs på at du ved endringer risikerer å bli sittende med en avgiftskostnad. Under får du oversikt over de vanligste grepene, hvilke av disse du som utleier kan ta uten unødvendig avgiftskostnad og hvilke du må vite at kommer med en momsregning.
Vi har tatt utgangspunkt i at utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsregisteret for utleie av næringseiendom.
Endringer frem i tid gir lavere momskostnader
Når du som utleier ønsker å komme leietaker i møte – husk at det som hovedregel er gunstigere avgiftsmessig å gjøre endringer frem i tid enn å innvilge lettelser for leietaker tilbake i tid. Endringer bakover i tid vil nesten alltid innebære en avgiftskostnad for utleier.
Forskyve tidspunktet for betaling – forskudd og etterskudd
Ofte ser vi at det er avtalt at leien skal betales forskuddsvis, med typisk tre eller én måneds forskuddsleie. Regelverket åpner for at det kan avtales at leien betales inntil tre måneder etterskuddsvis. Det kan gi leietaker et pusterom – i alle fall for en periode.
Regelverket åpner ikke for betalingsutsettelse på mer enn tre måneder etterskuddsvis uten at det medfører en avgiftskostnad for utleier. Hvis det gis mer enn tre måneders betalingsutsettelse må utleier fakturere leien og betale avgiften av leien til staten før leietaker betaler.
Hvis utleier selv er i en krevende økonomisk situasjon eller er usikker på leietakers betalingsevne, kan utleier kreve at leien betales på forskudd. Forskuddsleie med merverdiavgift kan kreves for inntil ett år. Leie for mer enn ett år på forskudd vil være et finansielt forskudd som ikke kan oppkreves med merverdiavgift. Avgiften må da oppkreves i ettertid. Mer om finansielle forskudd og merverdiavgift.
Reforhandling av leien
Hvis leietakers utfordringer med å betale leien ikke løses gjennom å utsette betalingen til tre måneder etterskuddsvis, kan et alternativ være å reforhandle leien fremover i tid.
Så lenge en ny, lavere leie er begrunnet i endringer i markedsvilkårene, er det den nye leien som er grunnlaget for å beregne utgående avgift på fremtidige leiefakturaer.
Leierabatt
Hvis leietaker ber om en leiereduksjon etter at utleier har sendt faktura i tråd med leieavtalen, vil leierabatten ikke endre på utleiers plikt til å betale merverdiavgift av det opprinnelige leiebeløpet. Det vil si at utleier fremdeles må betale avgift til staten av det beløpet som opprinnelig var avtalt og fakturert. Denne avgiften blir en endelig kostnad for utleier.
Under koronapandemien lempet Finansdepartementet på denne praksisen. Fordi Finansdepartementets uttalelse er nært knyttet opp til pandemien, anbefaler vi i BDO Advokater å benytte andre alternativer for å komme leietaker i møte.
Leiefritak
Leiefritak er når leietaker kan bruke lokalene i en avtalt fremtidig periode uten å betale leie. Delvis leiefritak er når leietaker kun betaler deler av avtalt vederlag, for eksempel bare felleskostnadene.
Skatteetaten mener at leiefritak avgiftsmessig er en rabatt som skal periodiseres over leieperioden. Det vil si at utleier må betale merverdiavgift også i perioden med leiefritak. Utleier må derfor utstede faktura med null i leie i fritaksperioden, men med andel merverdiavgift som periodiseres til fritaksperioden.
Ved slutten av leieperioden vil samlet avgift tilsvare avgift av leien som faktisk er betalt. Men, leiefritak innebærer at utleier må betale merverdiavgift i en periode der leietaker ikke betaler leie. En avtale om leiefritak vil derfor kunne gi en betydelig likviditetsmessig ulempe for utleier.
Før det gis leiefritak må utleier i tillegg til likviditetskostnaden også tenke gjennom om fritaket slår negativt ut på fradragsretten på fellesanskaffelser. I tillegg kan leiefritak i en ekstremsituasjon innebære at utleien ikke drives i næring. Da er det ikke bare risiko for negativ effekt på felleskostnadene. I verste fall kan det innebære krav om tilbakebetaling av avgift ved større arbeider på utleielokalene, for eksempel ved rehabilitering.
Ettergivelse av leie og konvertering til gjeld eller aksjer
Ettergivelse av leie, eller konvertering av leien til gjeld eller aksjer, er alle ordninger som ikke påvirker utleiers plikt til å betale den tidligere oppkrevede avgiften på leiefakturaen. De innebærer derfor en avgiftskostnad for utleier.
For leie som er endelig konstatert tapt, kan utleier kreve tidligere oppkrevd avgift tilbake fra staten. Regelen om tap på krav gjelder bare for kundefordringer. Den kan ikke brukes ved ettergivelse eller konvertering av leien, fordi det ikke lenger er noen kundefordring å tapsføre.
Tap på fordring
Reglene om tap på fordring innebærer at staten betaler tilbake til utleier den avgiften utleier tidligere har oppkrevd og innbetalt til staten. Samtidig har leietaker fremdeles krav på fradrag for avgiften på leiefakturaen. Det er med andre ord staten som tar moms-regningen når kundefordringer tapsføres. Derfor praktiseres disse reglene strengt.
Det er manglende betalingsevne – ikke manglende betalingsvilje – som kan gi grunnlag for tapsføring. For å kunne dokumentere manglende betalingsevne er det avgjørende at utleier følger opp leiefakturaene med purringer og at dette gjøres skriftlig. Se nærmere om reglene for tap på krav.
Ønsker du faglig påfyll om temaet?
Sammen med Senter for Eiendomsfag har BDOs bransjeeksperter utviklet fire selvstendige undervisningsmoduler som er relevant for deg som skal navigere som økonomiansvarlig i eiendomsbransjen.
Den andre modulen holdes 12.–13. juni og omhandler eiendomsforvaltning og økonomistyring.
Ta gjerne kontakt med oss i BDO Advokater eller ditt lokale BDO-kontor om du har spørsmål eller ønsker bistand til å innarbeide endringer i leieavtalen.