Skatteetaten har vært restriktive med å innrømme fradrag for mva på rivningskostnader. Overgangen til mer gjenbruk av bygningsmaterialer kan bidra til å styrke fradragsposisjonen. Her får du momentene som kan underbygge fradragsrett.
Det er fradragsrett for anskaffelser som er «til bruk» i den avgiftspliktige virksomheten. Høyesterett har bestemt at det betyr at rivningsarbeidene må være relevante for og ha en nær og naturlig tilknytning til avgiftspliktig virksomhet.
Spørsmålet om fradragsrett på rivningskostnader oppstår der rivningsarbeidene utføres i forbindelse med at den avgiftsmessige statusen til eiendommen endres. For eksempel ved konvertering av næringsbygg til bolig. Eller når en avgiftspliktig leietaker erstattes av en avgiftsunntatt leietaker. Er rivningen til bruk i avvikling av den avgiftspliktige virksomheten eller til bruk i forberedelse av den nye avgiftsunntatte bruken?
Ikke sjelden ser vi at det kan argumenteres for at rivningskostnadene både gjelder avvikling av tidligere bruk og utvikling av den nye bruken. Praksis legger likevel opp til at det er den aktiviteten rivningsarbeidene har sterkest relevans og tilknytning til, som er styrende for fradragsretten. Det er med andre ord et spørsmål om fullt fradrag eller null fradrag.
Konvertering fra næring til bolig
Et selskap som drev med avgiftspliktig utleie, rev utleiebygget og skulle oppføre boliger på tomten. Salg av boliger er ikke avgiftspliktig. Utleiebygget var modent for sanering, og det var nødvendig å rive det uansett videre planer for tomten.
Beslutning om rivning ble tatt før det avgiftspliktige leieforholdet opphørte, og ble gjennomført ca. 3 måneder etter at leietaker flyttet ut. Det var inngått en entrepriseavtale for rivningsarbeidene og en separat entrepriseavtale for boligene. Boligene var ikke lagt ut for salg på tidspunktet for rivningen av utleiebygget.
Selskapet ble nektet fradrag for rivningskostnadene
Formålet med rivningen var sentralt i avgjørelsen. Skatteklagenemnda la til grunn at rivningen var «foranlediget og motivert» av oppføring av boliger. Det ble også lagt vekt på at det var mulig å avvikle utleievirksomheten uten at det utløste behov for å rive bygningen. Hovedformålet med rivningen var derfor, slik nemnda så det, oppføring av boliger.
Nemnda gjør et skille “mellom kostnader som på den ene side påløper til avvikling og som kan være fradragsberettiget, og på den annen side bedriftsøkonomisk motiverte kostnader som påløper i avviklingsfasen og som virksomheten har pådratt seg/påtatt seg til avgiftsunntatte formål. I sistnevnte tilfelle er det mer nærliggende å snakke om utviklingskostnader enn avviklingskostnader.”
«Nullstilling» av utleielokaler
I denne klagesaken dreide det seg om et lokale som over flere tiår hadde vært leid ut til avgiftspliktig bruk. Leien opphørte på grunn av forhold hos leietaker. Ved opphør av leieforholdet ble innredninger og spesialtilpasninger revet. Lokalene ble deretter bygget om og leid ut til et treningssenter. Treningssenteret drev aktivitet som var unntatt fra mva.
Utleier fikk fradrag for rivningskostnadene.
I tilfeller der leietaker har forsømt sin vedlikeholdsplikt etter leiekontrakten, og utleier tar hånd om vedlikeholdet, har utleier krav på fradrag for mva på vedlikeholdsarbeidene. Selvfølgelig da under forutsetning at det har vært et avgiftspliktig leieforhold. I denne saken gikk nemnda ett skritt lenger og innrømmet fradrag også i et tilfelle der leietaker ikke hadde forsømt sin vedlikeholdsplikt.
Skatteklagenemndas vedtak er svært kort begrunnet. Det henvises til at det gis fradrag for kostnader til «opprydning» etter avgiftspliktig virksomhet. Slik vi BDO Advokater leser avgjørelsen må tanken da være at opprydningskostnadene (les: rivningskostnadene) hadde nærmere tilknytning til den tidligere avgiftspliktige virksomheten enn til den nye bruken som treningssenter.
Hva avgjør fradragsretten?
Som de to sakene viser, er det ikke helt enkelt å finne en rød tråd i skatteetatens praksis. BDO Advokater anbefaler at det gjøres en gjennomgang ved rivning for å vurdere fradragsretten. Noen momenter går igjen i vurderingen.
Fradragsrett forutsetter nær og naturlig tilknytning til avgiftspliktig virksomhet. Hovedformålet med rivningsarbeidene er sentralt i vurderingen.
I saken med konvertering fra næring til bolig, var boligutviklingsplanene kommet langt da rivningskostnadene påløp. Det er bedriftsøkonomisk fornuftig å holde utleieaktiviteten i gang så lenge som mulig, men for fradragsretten for mva kan det altså slå negativt ut. I den andre saken var det også klart at lokalene skulle gå fra avgiftspliktig til avgiftsunntatt bruk. Slik vi i BDO Advokater forstår nemnda, var det sentralt at arbeidene med å nullstille lokalet skyldes særlige forhold ved tidligere leietakers virksomhet. Det var disse opprydningskostnadene som ble ansett å ha tilstrekkelig tilknytning til den avgiftspliktige aktiviteten, mens den påfølgende ombyggingen til treningssenter ikke ga fradragsrett. Det er også et poeng at leien opphørte på grunn av forhold hos leietaker. Rivningsarbeidene var med andre ord ikke «foranlediget og motivert» av utleier på samme måte som i konverteringssaken.
I de to sakene vi har omtalt, forelå det hverken offentlige eller privatrettslige pålegg om rivning. Nemnda er i begge sakene likevel inne på at nettopp denne type pålegg kan være et moment som underbygger fradragsrett.
I praksis ser vi også at salg av bygningselementer kan underbygge fradragsrett for rivningskostnadene. Synspunktet er at rivningskostnadene er til bruk i virksomhetenes avgiftspliktige salg av overskuddsmateriale og bygningselementer. Ikke bare er overgangen til sirkulærøkonomi miljømessig gunstig, men den vil etter BDO Advokaters vurdering også bidra til fradragsrett på rivningskostnadene.
Har du spørsmål til fast eiendom og merverdiavgift, ta gjerne kontakt med oss i BDO Advokater eller ditt lokale BDO-kontor. Du finner oss over hele Norge, blant annet i Oslo, Trondheim og Bergen. Full oversikt over våre 74 kontorer finner du her.