Dette nettstedet bruker informasjonskapsler for å gi deg en mer personlig brukeropplevelse. Ved å bruke dette nettstedet godtar du vår bruk av informasjonskapsler. Vennligst les vår PERSONVERNERKLÆRING for mer informasjon om informasjonskapslene vi bruker og hvordan du kan slette eller blokkere dem.
Blogg:

10 spørsmål og svar om husleie og mva. under korona-krisen

25. mars 2020

Knut Andreassen , Partner, BDO Advokater |
Siv Merethe Øveraasen , Partner, BDO Advokater |

 

Korona-krisen har medført at mange virksomheter får problemer med å betale husleien. Hvordan kan utleier og leietaker i fellesskap best løse dette og hvordan påvirker det merverdiavgiften? Her er de 10 mest aktuelle problemstillingene. 

Alle vurderinger er gjort under forutsetning av at utleier er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom og at leietaker helt eller delvis benytter lokalene i sin avgiftspliktige virksomhet.  

 

Kan man utsette fakturering av husleie? 

Det følger av bokføringsregelverket at ved utleie av fast eiendom skal faktura utstedes snarest mulig og senest en måned etter levering av tjenesten. Regelverket åpner imidlertid for at husleie kan forskuddsfakturers inntil et år, samt at det kan skje etterskuddsfakturering med inntil 3 måneder (fakturering må skje senest en måned etter utløpet av den alminnelige oppgaveterminen). Så lenge leietaker disponerer lokalene, må altså utleier fakturere husleien løpende. 
 
Det er så langt ikke fremmet noen forslag om å endre dette regelverket som følge av korona-krisen. Det er derfor ikke adgang til å utsette fakturering av husleie.
 
Ofte ser vi at det er avtalt forskuddsfakturering av leie, typisk for tre måneder. En endring av faktureringstidspunktet til etterskuddsvis fakturering, vil gi bedre likviditet for leietaker og samtidig være innenfor reglene om periodisering av avgiften. En endring av leieavtalen vil kun ha virkning fremover i tid og bør dokumenteres med et tillegg til leieavtalen. 

 

Når må merverdiavgiften på husleien innbetales til staten?  

Merverdiavgiften forfaller til betaling samme dag som fristen for å levere MVA-meldingen. Merverdiavgift på husleie som faktureres i 1. termin (januar/februar) 2020 skal i utgangspunktet innbetales 14. april. Betalingsfristen for merverdiavgift på husleie som er fakturert i 2. termin (mars/april) er 10. juni.  

Som ett av tiltakene for å bedre de næringsdrivendes likviditet under korona-krisen har Stortinget vedtatt å usette fristen for å betale merverdiavgiften for 1. termin 2020 fra 14. april 2020 til 10. juni 2020. Det vil ikke påløpe renter for perioden utsettelsen gjelder.  

Det er foreløpig ikke foreslått betalingsutsettelse for 2. termin. Dersom virksomhetens inngående merverdiavgift overstiger utgående merverdiavgift i 2. termin, har man imidlertid krav på å få merverdiavgiften tilbakebetalt fra staten. I en slik situasjon vil det gis adgang til å benytte tilgodebeløpet til å dekke merverdiavgiften for 1. termin. Også dette er et tiltak som bedrer likviditeten.   

Virksomheter som i 1. termin har krav på tilgodebeløp (inngående merverdiavgift overstiger utgående merverdiavgift) vil ha krav på tilbakebetaling som normalt. Det vil her være likviditetsmessig gunstig å sende inn skattemeldingen for merverdiavgift så snart som mulig. 

Den utsatte betalingsfristen for merverdiavgift innebærer ingen endring av fristen for å levere MVA-meldingen.  

 

Kan utleier gi leietaker betalingsutsettelse og utsettes da merverdiavgiften?   

Med betalingsutsettelse menes at leietakeren kan bruke lokalene som vanlig, men kan betale husleien på et senere tidspunkt.  

Utleier kan gi leietaker betalingsutsettelse, men som tidligere nevnt krever bokføringsregelverket at det skal utstedes faktura løpende ved utleie av fast eiendom. Konsekvensen av dette er at utleier må rapportere og innbetale merverdiavgiften til staten, selv om leietakers gis betalingsutsettelse.  

 

Kan utleier gi leietaker leiefritak og hva skjer da med merverdiavgiften?   

Med leiefritak menes at leietakeren kan bruke lokalene i en nærmere angitt periode uten å betale husleie til utleier. Delvis leiefritak innebærer at bare deler av det avtalte leievederlaget betales,  f.eks. at leietaker kun betaler felleskostnader. 

I praksis er det antatt at leiefritaket fra et avgiftsmessig ståsted må anses som en «rabatt» som fordeler seg over leieperioden. Dette har sin bakgrunn i at utleier leverer utleietjenesten også i den perioden det ikke betales leie eller det betales redusert leie.  

Dette medfører at utleier må utstede faktura («nullfaktura») med spesifisert merverdiavgift også i leiefritaksperioden. Videre må  merverdiavgiften innbetales til staten selv om utleier ikke har fått betaling fra leietaker. En avtale om (delvis) leiefritak  vil følgelig kunne medføre en betydelig likviditetsmessig ulempe for utleier. Det er et vilkår for å være frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret at utleier driver næringsvirksomhet. I kravet til næringsvirksomhet ligger at aktiviteten må ha en viss varighet og et visst omfang, være egnet til å gi økonomisk overskudd over tid og drives for eierens egen regning og risiko.  

 

Kan leiefritak ha betydning for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift?  

Helt eller delvis leiefritak vil redusere utleiers omsetning. Dersom omsetningen blir lav over en lengre periode, kan det ha betydning for utleiers adgang til å være registrert i Merverdiavgiftsregisteret.  

Det er et vilkår for avgiftsregistrering at utleier driver næringsvirksomhet. I kravet til næringsvirksomhet ligger at utleieaktiviteten må ha en viss varighet og et visst omfang, være egnet til å gi økonomisk overskudd over tid og drives for eierens egen regning og risiko.  

Antagelig er det lite sannsynlig at skattemyndighetene vil hevde at næringsvilkåret ikke er oppfylt dersom inntektsreduksjonen er forbigående og skyldes den akutte krisen vi nå står ovenfor. Likevel vil vi nevne at dersom skattemyndighetene mener at kravet til næringsvirksomhet ikke er oppfylt, vil det kunne innebære avregistrering i Merverdiavgiftsregisteret. Det vil ha som konsekvens at tidligere fradragsført merverdiavgift knyttet til utleiebygget (kapitalvarer i form av ny- på- eller ombygging) må tilbakebetales for den gjenværende delen av justeringsperioden. I tillegg taper utleier retten til løpende fradrag for inngående merverdiavgift på vedlikeholds- og driftskostnader knyttet til de aktuelle lokalene.  

Vi vil også påpeke at lavere avgiftspliktig omsetning knyttet til redusert husleie, kan medføre at fordelingsnøkler for fradrag for inngående merverdiavgift på felleskostnader for virksomheter, som både har avgiftspliktig og avgiftsunntatt omsetning, blir påvirket. I tillegg kan ubetydelighetsgrensen på 5%, målt i forhold til omsetning for plikt og rett til å fordele inngående merverdiavgift, kunne bli påvirket. 

 

Ved endring av husleien - Hvilket beløp skal merverdiavgiften beregnes av?  

Beregningsgrunnlaget for merverdiavgiften er det avtalte leievederlaget. Forhåndsavtalte rabatter kommer til fradrag i beregningsgrunnlaget for merverdiavgift. Dersom det innvilges helt eller delvis leiefritak for fremtidig leie, reduserer det altså beregningsgrunnlaget for merverdiavgiften. 

Skattemyndighetene praktiserer normalt regelverket slik at leiefritaket må fordeles over leieperioden, og at merverdiavgift beregnes og innbetales til staten under hele perioden, også i perioder hvor leietaker er gitt leiefritak.  

Et krav om å fordele merverdiavgiften over hele leieperioden, vil være uheldig i den krisesituasjon vi nå står ovenfor, hvor utleiers formål er å strekke ut en hånd til leietakere som sliter økonomisk. Enn så lenge er det imidlertid ikke gitt signaler om at skattemyndighetene har endret sitt standpunkt.  

 

Kan utleier kreditere allerede fakturert husleie og påvirker det merverdiavgift? 

Det er kun forhåndsavtalte rabatter som gir grunnlag for å redusere beregningsgrunnlaget for merverdiavgift. Skattemyndighetene aksepterer altså normalt ikke at det utstedes kreditnotaer for husleie som er fakturert for tidligere perioder, selv om dette er for å hjelpe leietaker økonomisk.  

Etter gjeldende regelverk må altså merverdiavgiften innbetales til staten, dersom utleier ettergir allerede forfalt husleie. 

 

Hva skjer med merverdiavgiften om leietaker ikke klarer å betale husleien?  

Etter reglene om tap på krav, vil utleier som utgangspunkt ha anledning til å kreve en korrigering av tidligere betalt utgående merverdiavgift dersom tapet er endelig konstatert og tapet skyldes skyldnerens manglende betalingsevne.  

Dersom utleier har gitt leietaker en betalingsutsettelse, har det imidlertid i mange tilfeller blitt lagt til grunn at den opprinnelige avgiftspliktige fordringen har endret karakter til å bli en avgiftsunntatt lånefordring. Det gir ikke rett til å kreve merverdiavgiften tilbake etter reglene om tap på krav. Dette gjelder særlig dersom det er interessefellesskap mellom utleier og leietaker. 

Om det dreier seg om tap på et avgiftspliktig krav eller en avgiftsunntatt lånefordring, må det vurderes konkret. Det er videre uklart hvordan avgiftsmyndighetene vil forholde seg til denne problemstillingen i den svært spesielle situasjonen som har oppstått nå. 

 

Hva skjer med merverdiavgiften dersom leien konverteres til lån eller egenkapital?  

Dersom leien konverteres til lån eller egenkapital, vil utleier miste retten til å korrigere beregningsgrunnlaget for merverdiavgift. Utleier må altså innbetale merverdiavgiften til staten, selv om utleier ikke betaler.  

 

Hvilken dokumentasjon bør foreligge ved endring av leien?  

Vi anbefaler at det utarbeides et tillegg til leiekontrakten dersom utleier innvilger helt eller delvis leiefritak. Dette er viktig for å dokumentetere at det dreier seg om reduksjon av avtalt leie som gir grunnlag for reduksjon av beregningsgrunnlaget for merverdiavgift, og f. eks ikke et lån som ikke gir grunnlag for å korrigere beregningsgrunnlaget.  

Korona-krisen vil kreve at utleier og leietaker sammen finner løsninger som gjør at begge parter kommer best mulig ut av den situasjon som har oppstått. Vi anbefaler at man gjør en konkret vurdering av de avgiftsmessige konsekvensene før det treffes beslutning om endring av leievederlaget, betalingsutsettelser etc. Vi i BDO Advokater bistår gjerne med slike vurderinger.  

 

Les også hvordan endringer i merverdiavgiften virkelig kan monne.


Trenger du bistand? Vi kan hjelpe deg. Kontakt ditt lokale BDO-kontor eller se hvordan vi kan hjelpe deg her.