Skatteplikt ved boligsalg – Hva gjelder egentlig?

Mange tenker at skattereglene knyttet til salg av bolig er enkle, men det er de ikke alltid. Hovedregelen er at gevinst ved salg av fast eiendom er skattepliktig. Tilsvarende er tap fradragsberettiget. Her er unntakene du bør være klar over.

Ved salg av egen bolig finnes det flere unntak som innebærer at gevinst ved salg av egen bolig vanligvis er skattefri. For at gevinsten skal være skattefri kreves det at selger har eid i mer enn ett år, og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. For «mannen i gata» vil derfor den reelle hovedregelen være at man ikke trenger å betale skatt på gevinst ved salg av egen bolig.

Salg av tomt er imidlertid alltid skattepliktig. Selv om tomten er bebygget med bolig som eieren normalt skulle solgt uten skatt på gevinsten, er det likevel en risiko for at enten hele eller deler av salgsgevinsten vil være skattepliktig. 

Delvis beskatning ved salg av stor boligeiendom

For det første vil deler av gevinsten ved salg av boligeiendommen kunne bli skattepliktig som tomtesalg hvis tomten er stor. Det er i dette tilfellet kun boligen sammen med det som kalles en «naturlig arrondert tomt» som være unntatt beskatning. Den delen av gevinsten som faller på det som går utover en «naturlig arrondert tomt», vil være skattepliktig. 

Hva som er en «naturlig arrondert tomt» vurderes konkret i det enkelte tilfelle ut fra hva som er vanlig i området. 

Hele gevinsten beskattes ved salg av boligeiendom

For det andre kan gevinst ved salg av boligeiendom som helhet anses som skattepliktig hvis tomten er egnet for utnyttelse til boligbygging eller forretningsmessige formål, og prisen i vesentlig grad er påvirket av muligheten til å bruke tomten til slik utnyttelse. 

Selges et falleferdig hus, og prisen overstiger det en alminnelig kjøper ville betalt, må salget forventes ansett som skattepliktig tomtesalg. Men også når en fullt beboelig bolig selges, vil det være risiko for full beskatning av gevinsten. Typisk vil dette være tilfellet hvor boligen selges til en eiendomsutvikler, og prisen overstiger markedsprisen for boligen som nettopp bolig. 

I en nylig avsagt dom fra Oslo Tingrett hadde et ektepar i 2017 solgt villaeiendommen sin i Bærum til en eiendomsutvikler for 38 000 000 kroner. Eiendommen var fullt beboelig og markedsverdien av boligen var av en eiendomsmegler anslått til 15 000 000 kroner kun tre måneder før salget. Retten la til grunn at strøket rundt boligen hadde vært gjenstand for utvikling i form av fortetning av boligbebyggelsen, og at prisen i vesentlig grad var bestemt av muligheten til å utnytte tomten til bygging av flermannsboliger eller blokker. Gevinsten fra salget ble derfor skattepliktig i sin helhet. 

Dommen er i samsvar med gjeldende høyesterettspraksis og man kunne kanskje derfor ikke egentlig ha ventet et annet resultat fra tingretten.

Vi mener imidlertid at det kan være grunner for en politisk diskusjon rundt full beskatning ved salg av en bolig på en fullt bebygd tomt. Etter hvert som ubebygde tomter blir sjeldnere og sjeldnere, blir det i byer mer og mer vanlig å selge boligen sin til boligutviklere. Her har regelverket etter vårt syn ikke hengt med utviklingen. Hvis en boligeier selger et hus med tilhørende tomt på for eksempel 700 kvm til en høyere pris enn hva mannen i gaten ville betalt, er man utenfor tilfellene hvor man skiller ut en "naturlig arrondert tomt", og anser boligen med naturlig arrondert tomt som skattefri, og resten av tomten som skattepliktig. Men vi ser egentlig ingen prinsipiell forskjell på denne situasjonen og der man selger en tomt på 3,7 mål hvor 3 mål vurderes som tomt, såfremt boligen ikke er tenkt bevart. 

En ting er å ta hele gevinsten til beskatning til tross for at bo- og bruksvilkåret er oppfylt hvis boligen nærmest er falleferdig. Da selger man i realiteten en tomt. En annen ting er å skattlegge hele gevinsten. Man kan spørre seg om en mer rettferdig løsning i det minste hadde vært å unnta deler av boligens verdi fra beskatning i disse tilfellene. Selv om det ikke er synd på ekteparet som måtte betale skatt på en eventyrlig boliggevinst, mener vi at det er grunn til likebehandling av alle boliggevinster, også de som inngår i et tomtesalg til en eiendomsutvikler. 

Risiko for tilleggsskatt

I tillegg til at gevinsten ved salg av bolig kan bli helt eller delvis skattepliktig, er det en risiko for at du kan bli ilagt tilleggsskatt i forbindelse med salget.
Skattemyndighetene har hjemmel til å ilegge tilleggsskatt med 20 %, eller skjerpet tilleggsskatt på totalt 60 % av skatten som kunne vært unndratt. Vilkåret er at skattyter har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger. 
Unnlater du å oppgi skattepliktig gevinst fra salg av bolig i skattemeldingen, er det risiko for at du kan bli ilagt tilleggsskatt. Mener du gevinsten er skattefri, vil tilleggsskatt likevel neppe komme på tale hvis du i tillegg opplyser om de relevante forholdene omkring salget, herunder blant annet pris, adresse og størrelse på tomt og boligen.